Процедура установления ЗСО · 18 мин чтения

Как установить ЗСО скважины: пошаговая процедура 2026 года

Установление зоны санитарной охраны по шагам: исходные данные, проект ЗСО, СЭЗ, описание границ трёх поясов, решение органа субъекта, ЕГРН. Сроки по нормам, кто платит, что изменилось в 2026 году.

Опубликовано 13 сентября 2026 г. · Богдан Земляков, специалист по установлению зсо, автор блога гидро-план

Чтобы установить зону санитарной охраны (ЗСО) скважины или водозабора, нужно пройти шесть шагов: собрать исходные данные, разработать проект ЗСО, получить санитарно-эпидемиологическое заключение (СЭЗ) Роспотребнадзора, подготовить описание местоположения границ трёх поясов, получить решение исполнительного органа субъекта РФ и добиться внесения сведений в ЕГРН. Порядок установления ЗСО задан п. 5 ст. 18 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ, ст. 106 Земельного кодекса РФ и — на переходный период — ч. 16 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ. Дата установления зоны — не день подписания распоряжения, а день записи в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ). До этой записи ограничений юридически нет.

Что такое ЗСО и зачем её устанавливают

Зона санитарной охраны — это территория вокруг источника водоснабжения и водопроводных сооружений, в границах которой действует специальный режим, защищающий воду от загрязнения. В Земельном кодексе ЗСО — самостоятельный вид зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУиТ), подп. 16 ст. 105 ЗК РФ.

Норма. «ЗСО организуются на всех водопроводах, вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду как из поверхностных, так и из подземных источников» — п. 1.4 СанПиН 2.1.4.1110-02.

Зона состоит из трёх поясов (п. 1.5 СанПиН): первый — пояс строгого режима вокруг самого водозабора и площадок сооружений; второй и третий — пояса ограничений, которые защищают водоносный пласт от микробного и химического загрязнения. Санитарная охрана водоводов обеспечивается отдельной санитарно-защитной полосой. Подробный разбор каждого пояса — в статье «Пояса ЗСО: три пояса, их назначение и размеры».

Владельца водозабора к этой процедуре подталкивают две вещи. Первая — лицензия: требование установить ЗСО обычно записано в условиях пользования недрами, приложении к лицензии, а нарушение этих условий подпадает под ч. 2 ст. 7.3 КоАП РФ. Вторая — срок. По ч. 17 ст. 26 342-ФЗ правообладатели сооружений, введённых в эксплуатацию до 4 августа 2018 года, обязаны обратиться за установлением зоны до 1 января 2033 года.

Кому зона нужна, а кому нет, мы разобрали отдельно: «Кому обязательно устанавливать ЗСО, а кому — нет».

Шаг 1. Исходные данные и проверка документов

Отдельным этапом в нормах этот шаг не значится. Но именно здесь решается, сколько раз комплект вернут на доработку. Собирать приходится три пачки документов.

По источнику. Лицензия на пользование недрами с условиями пользования недрами (лицензионным соглашением); паспорт скважины или учётная карточка буровой скважины; геологический отчёт либо протокол утверждения запасов; данные о фактическом и проектном водоотборе; сведения о конструкции скважины и водоносном горизонте.

По земле и объектам. Правоустанавливающие документы и выписки из ЕГРН на участок под водозабором и под площадками сооружений; при наличии — ГПЗУ; сведения о смежных участках, попадающих в проектируемые пояса.

По координатам и качеству воды. Координаты устьев скважин и сооружений — в местной системе координат, установленной для ведения ЕГРН (МСК-50 для Московской области, МСК-23 для Краснодарского края); протоколы лабораторных исследований воды в объёме, предусмотренном санитарными правилами (подп. «б» п. 1.12.1 СанПиН 2.1.4.1110-02, нормативы — СанПиН 1.2.3685-21).

Полный чек-лист по этапам — в статье «Какие документы нужны, чтобы установить ЗСО».

Из практики. Самое частое расхождение, которое мы видим на входе, — координаты. В лицензии они указаны в градусах WGS-84, в паспорте скважины сняты приблизительно «по карте», в ЕГРН объект стоит с третьими значениями, а в реестре водозаборов регионального министерства — с четвёртыми. Пока эти четыре набора не сведены к одной точке в МСК субъекта, дальше идти бессмысленно: расхождение всплывёт либо при проверке ведомством, либо уже в Росреестре как противоречие со сведениями ЕГРН (подп. 8 ч. 2 ст. 34 218-ФЗ). Разница даже в несколько метров смещает весь контур первого пояса и меняет перечень затронутых участков. Проверка документов у нас бесплатная — на этом этапе видно большинство будущих замечаний.

Шаг 2. Проект организации ЗСО

Проект — основной содержательный документ процедуры. Для действующих водозаборов, у которых зоны нет, он разрабатывается отдельно: «Для действующих водопроводов, не имеющих установленных зон санитарной охраны, проект ЗСО разрабатывается специально» (п. 1.11 СанПиН 2.1.4.1110-02).

Что входит в проект по п. 1.6 и 1.12 СанПиН:

• определение границ зоны и составляющих её поясов;
• план мероприятий по улучшению санитарного состояния территории и предупреждению загрязнения источника;
• правила и режим хозяйственного использования территорий всех трёх поясов;
• текстовая часть, картографический материал и перечень мероприятий, согласованный с землепользователями, со сроками исполнения и исполнителями.

Текстовая часть по п. 1.12.1 включает характеристику санитарного состояния источника, анализы качества воды, гидрогеологические (или гидрологические) данные, перспективы застройки района, обоснование границ трёх поясов и режим их использования.

Картографический материал по п. 1.12.2 готовится в заданных масштабах: ситуационный план при подземном источнике — 1:10000–1:25000, план первого пояса — 1:500–1:1000, планы второго и третьего поясов — 1:10000–1:25000. Несоблюдение масштабов — самостоятельное основание для замечаний эксперта.

Как считаются границы. Для подземного источника первый пояс — «не менее 30 м от водозабора при использовании защищённых подземных вод и не менее 50 м — при использовании недостаточно защищённых» (п. 2.2.1.1). Критерий защищённости — не глубина скважины, а наличие сплошной водоупорной кровли в пределах всех поясов (п. 2.2.1.2). Границы второго и третьего поясов определяются гидродинамическими расчётами: второй — по времени продвижения микробного загрязнения Тм (таблица 1 СанПиН: 400 суток для недостаточно защищённых вод, 200 или 100 суток для защищённых в зависимости от климатического района), третий — по времени Тх, которое принимается как срок эксплуатации водозабора (обычно 25–50 лет). Механику расчёта мы разбираем в статье «Расчёт поясов ЗСО: Тм, Тх и гидродинамика».

Никаких «типовых» радиусов второго и третьего поясов не существует: два соседних водозабора с разным дебитом и разным горизонтом получат разные контуры.

Шаг 3. Санитарно-эпидемиологическая экспертиза и СЭЗ

Готовый проект проходит две разные процедуры, которые часто путают.

Санитарно-эпидемиологическая экспертиза проводится ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» в субъекте РФ либо иной организацией, аккредитованной в национальной системе аккредитации (п. 1 ст. 42 52-ФЗ). Результат — экспертное заключение. Это платная услуга по прейскуранту экспертной организации.

Санитарно-эпидемиологическое заключение (СЭЗ) выдаёт территориальный орган Роспотребнадзора на основании результатов экспертизы (п. 2 ст. 42 52-ФЗ). Именно СЭЗ — обязательное условие для решения об установлении зоны.

Пункт 5 ст. 18 52-ФЗ сформулирован жёстко: решения об установлении и изменении ЗСО «принимаются при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии границ таких зон и ограничений использования земельных участков в границах таких зон санитарным правилам». Без СЭЗ орган субъекта решение не примет.

Срок выдачи СЭЗ на проектную документацию — до 20 рабочих дней со дня приёма и регистрации заявления и документов (п. 14 Административного регламента, утв. приказом Роспотребнадзора от 05.11.2020 № 747). Госпошлина за выдачу заключения не взимается — п. 27 того же регламента. Заявление подаётся на бумаге в территориальный орган, почтой с описью вложения либо электронно через Единый портал госуслуг (п. 18 регламента).

Экспертиза стоит денег, само заключение — нет. В сметах эти две строки часто сводят в одну, «получение СЭЗ», и потом уже не разобрать, за что заплачено. Порядок получения СЭЗ подробно разобран в статье «СЭЗ на проект ЗСО: порядок получения», а сведения о выданном заключении можно проверить в федеральном реестре СЭЗ — с 2025 года это прямо закреплено п. 2.1 ст. 42 52-ФЗ.

Шаг 4. Описание местоположения границ трёх поясов

Проект показывает, где проходят пояса, но в ЕГРН попадает не он. В реестр границ вносится отдельный документ — сведения о границах зоны.

По п. 10 ст. 106 ЗК РФ к решению об установлении зоны обязательно прикладывают сведения о её границах: «графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости».

Форма графического описания, требования к точности координат и к формату электронного документа установлены приказом Росреестра от 26.07.2022 № П/0292 (действует с 1 марта 2023 года до 1 марта 2029 года). Приказ Минэкономразвития от 23.11.2018 № 650, на который до сих пор ссылаются многие сайты и старые техзадания, утратил силу с 1 марта 2023 года.

Три пояса ЗСО — это подзоны зоны в смысле п. 12 ст. 106 ЗК РФ: у каждого пояса собственные границы и собственный перечень ограничений. Поэтому и документов готовится три — по одному на пояс. Электронный документ формируется в XML по схеме, размещённой на сайте Росреестра (по данным на сентябрь 2026 года — схема interact_entry_boundaries, версия v02, введённая приказом Росреестра от 25.12.2023 № П/0554; актуальную версию проверяйте в разделе «XML-схемы» на rosreestr.gov.ru), координаты — в местной системе координат, установленной для ведения ЕГРН.

Кто это оплачивает, прямо сказано в п. 11 ст. 106 ЗК РФ: подготовка сведений о границах «обеспечивается собственниками зданий, сооружений, в связи с размещением которых устанавливаются или изменяются соответствующие зоны… иным правообладателем таких здания, сооружения… застройщиками». То есть описание границ готовит и оплачивает владелец водозабора, а не ведомство. Ни ЗК РФ, ни приказ П/0292 не требуют, чтобы документ готовил именно кадастровый инженер. На практике за него всё равно берётся профильный специалист: надо работать в МСК субъекта, сверить контуры с участками ЕГРН, собрать XML по схеме и подписать его электронной подписью. Подробнее — в статье «Описание местоположения границ ЗОУиТ: что это за документ».

Мы готовим три описания (1, 2 и 3 пояс) за 25 000 ₽ и 1–3 рабочих дня — услуга «Описание местоположения границ ЗСО». Цена не зависит от размеров поясов и количества характерных точек.

Шаг 5. Решение исполнительного органа субъекта РФ

Решение об установлении ЗСО принимает не Роспотребнадзор и не муниципалитет.

Норма. «Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются, изменяются, прекращают существование по решению исполнительного органа субъекта Российской Федерации» — п. 5 ст. 18 Федерального закона № 52-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 232-ФЗ).

В Московской области это Министерство экологии и природопользования Московской области, в Краснодарском крае — Министерство природных ресурсов Краснодарского края. В других субъектах орган называется по-разному: как его найти, разобрано в статье «Кто устанавливает ЗСО: какой орган принимает решение в вашем регионе».

Что обязательно содержит решение (п. 7 ст. 106 ЗК РФ):

1. наименование и вид объекта, в связи с размещением которого устанавливается зона, его адрес или местоположение;
2. конкретные ограничения использования земельных участков — только из перечня, предусмотренного федеральным законом или положением о зоне соответствующего вида; включать иные ограничения не допускается;
3. сведения о подзонах, их количестве и конкретных ограничениях в границах каждой подзоны — для ЗСО это и есть три пояса;
4. сведения о лице, обязанном возместить убытки по пп. 8 и 9 ст. 57.1 ЗК РФ, и срок наступления этой обязанности.

Обязательное приложение к решению — сведения о границах зоны и каждой подзоны (п. 10 и 12 ст. 106 ЗК РФ). Состав заявления и перечень прилагаемых документов определяет регламент субъекта: единого федерального перечня пока нет, он появится только вместе с Положением о ЗСО (подп. 11 п. 1 ст. 106 ЗК РФ).

Дополнительно после принятия решения: копия направляется в орган, выдающий разрешения на строительство, в течение двух рабочих дней (п. 14 ст. 106 ЗК РФ), и в орган местного самоуправления — не позднее пяти рабочих дней (п. 20 ст. 106 ЗК РФ), чтобы зона попала в документы территориального планирования и в ГПЗУ.

Шаг 6. Внесение сведений в ЕГРН и реестровый номер

Последний шаг — и единственный, после которого зона существует юридически.

Орган, принявший решение, в течение пяти рабочих дней с даты принятия направляет документы в Росреестр (ч. 20.1 ст. 32 218-ФЗ; п. 4 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 31.12.2015 № 1532). Обязательное приложение — перечень координат характерных точек границ с указанием среднеквадратической погрешности их определения и содержание ограничений использования земельных участков (ч. 18.1 ст. 32 218-ФЗ, п. 31 Правил № 1532).

Документы передаются только по системе межведомственного электронного взаимодействия в формате XML (п. 33 Правил № 1532). Письмо Росреестра от 16.01.2026 № 18-00071/26 подчёркивает: «иного способа предоставления документов… уполномоченными органами действующим законодательством не предусмотрено». Поэтому передать распоряжение в Росреестр «самостоятельно, через МФЦ» правообладатель не может — кроме отдельных случаев переходного периода по ч. 12 ст. 26 342-ФЗ.

Росреестр вносит сведения в реестр границ в срок не позднее пятнадцати рабочих дней с даты поступления документов (ч. 1 ст. 34 218-ФЗ). В ЕГРН попадают индивидуальное обозначение зоны (реестровый номер вида 50:XX-6.XXXX), описание местоположения границ подзон, наименование принявшего решение органа, реквизиты решения и содержание ограничений (ч. 1 ст. 10 218-ФЗ).

Норма. «Зоны с особыми условиями использования территорий… ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории… в Единый государственный реестр недвижимости» — п. 24 ст. 106 ЗК РФ.

Правообладателей участков, попавших в границы, уведомляет сам Росреестр — через личный кабинет на портале госуслуг или по адресу электронной почты из ЕГРН (п. 21 ст. 106 ЗК РФ, ч. 5.1 ст. 34 218-ФЗ). Как проходит внесение и что делать при приостановлении — в статье «Внесение ЗОУиТ в ЕГРН».

Отдельная норма на случай, когда процедура «зависла»: если сведения не внесены в предусмотренные ст. 34 сроки, заинтересованное лицо вправе само обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении сведений (ч. 1 ст. 33 218-ФЗ) — Росреестр тогда сам запрашивает документы у ведомства.

Сколько занимает каждый этап

Нормированы, как видно, только три срока из восьми. Остальное зависит от подрядчика, регламента субъекта и — чаще всего — от того, сколько раз комплект возвращался на доработку. Сама зона устанавливается бессрочно либо на определённый срок (п. 22 ст. 106 ЗК РФ) и пересматривается при изменении условий эксплуатации источника (п. 1.14 СанПиН).

Кто платит и кто что готовит

Платит заказчик за три вещи: проект, экспертизу и описания границ. Всё остальное в этой цепочке ему ничего не стоит. Наши ориентиры по стоимости — на странице «Цены»; описание границ трёх поясов — 25 000 ₽ за три документа.

Частые ошибки на каждом шаге

Шаг 1. Берут координаты из картографических сервисов «на глаз». Для ЕГРН нужны координаты в местной системе координат с подтверждённой точностью; расхождение с лицензией и паспортом скважины придётся объяснять ведомству.

Шаг 2. Сокращают первый пояс, ссылаясь на «норматив 15 м». Такой нормы нет: п. 2.2.1.1 СанПиН допускает сокращение первого пояса для защищённых подземных вод на территории объекта, исключающего возможность загрязнения почвы и подземных вод, — но только при гидрогеологическом обосновании и по согласованию с санитарным органом, без предельного минимума. Конкретные цифры — результат согласования, а не норматив.

Шаг 3. Подают на экспертизу проект без плана мероприятий с исполнителями, сроками и источниками финансирования (подп. «е» п. 1.12.1 СанПиН) или без согласования мероприятий с землепользователями (п. 1.12 СанПиН).

Шаг 4. Готовят описания по устаревшей форме приказа № 650 или в XML по прежней схеме. Формат — самостоятельное основание для уведомления о невозможности внесения сведений (подп. 3 ч. 2 ст. 34 218-ФЗ).

Шаг 5. В проект решения включают ограничения «своими словами» или переписывают режим шире, чем он есть в санитарных правилах. Подпункт 2 п. 7 ст. 106 ЗК РФ прямо запрещает включать в решение ограничения, не предусмотренные федеральным законом или положением о зоне.

Шаг 6. Считают процедуру завершённой после получения распоряжения. Юридически зоны ещё нет: ограничения возникают со дня записи в ЕГРН. Полный разбор причин возвратов — в статье «Почему уполномоченный орган возвращает документы по ЗСО».

Из практики. Ведомство почти всегда сверяет три вещи: совпадают ли координаты скважины в лицензии, проекте и описании границ; совпадают ли контуры поясов в проекте (картографический материал) и в описании границ — вплоть до конкретных точек; перечислены ли в проекте решения ограничения по каждому поясу отдельно. Если контур второго пояса в проекте нарисован «кругом на плане», а в описании он получился эллипсом по расчёту сноса потока, это заметят и вернут. Поэтому описания границ мы строим строго из расчётной модели проекта, а не перерисовываем с картинки.

Что изменилось к 2026 году

СанПиН 2.1.4.1110-02 действует до 1 марта 2028 года. В 2025 году многие писали, что правила утратят силу с 1 января 2026 года. Этого не произошло: срок продлён постановлением Правительства РФ от 26.12.2025 № 2155 (через п. 11.7 перечня, утв. постановлением Правительства РФ от 31.12.2020 № 2467) и постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 29.12.2025 № 21. Подробности — в статье «СанПиН 2.1.4.1110-02: статус в 2026 году».

Положение о ЗСО Правительством РФ не принято. Проект, подготовленный Роспотребнадзором в 2025 году, предполагал вступление в силу с 1 января 2026 года, но не был принят. Пока Положения нет, действует «старый» порядок: по ч. 16 ст. 26 342-ФЗ он сохраняется до дня вступления в силу Положения, но не позднее 1 марта 2031 года.

Сроки переходного периода сдвинул Федеральный закон от 28.12.2025 № 496-ФЗ (вступил в силу 31.12.2025). Актуальная картина по ст. 26 342-ФЗ:

Даты 01.01.2022, 01.01.2025 и 01.01.2028, которые до сих пор встречаются в публикациях о ЗСО, устарели. Разбор статьи — «342-ФЗ, статья 26: переходные положения по ЗОУиТ» и обзор «Что изменилось в ЗСО в 2026 году».

С 1 марта 2027 года изменится порядок выдачи СЭЗ. Приказ Роспотребнадзора от 30.06.2026 № 506 впервые прямо называет границы ЗСО и ограничения в них самостоятельным объектом оценки (подп. «и» п. 4 Порядка) и сокращает срок выдачи заключения по таким объектам до 15 рабочих дней. На сентябрь 2026 года приказ принят, но ещё не вступил в силу — действует порядок по приказу № 747 с 20 рабочими днями.

С чего начать

Практически весь риск срыва сроков сосредоточен в двух точках: неполные исходные данные и расхождение между проектом, описанием границ и сведениями ЕГРН. Начните с ревизии документов — лицензии с условиями пользования недрами, паспорта скважины, координат и выписок на участки. Если проект и СЭЗ уже есть, следующий шаг — описания границ трёх поясов и комплект для органа субъекта.

Пришлите документы, которые есть на руках: проверим их бесплатно и скажем, каких сведений не хватает, какой орган принимает решение в вашем субъекте и что займёт больше всего времени. Если нужен весь цикл — от проекта до реестрового номера, — смотрите «Установление ЗСО под ключ».