Нормативная база · 11 мин чтения

Статья 26 закона 342-ФЗ: переходные сроки по ЗОУиТ и что изменил 496-ФЗ

Разбор ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ в редакции 496-ФЗ от 28.12.2025: таблица было/стало по частям 8, 10–12, 14, 16, 17, сроки 1 марта 2031 и 1 января 2033 года, что делать владельцу старой ЗСО.

Опубликовано 13 сентября 2026 г. · Богдан Земляков, специалист по установлению зсо, автор блога гидро-план

Статья 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ — это переходные положения, по которым живут все зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУиТ), включая зоны санитарной охраны. Федеральный закон от 28.12.2025 № 496-ФЗ, вступивший в силу 31 декабря 2025 года, сдвинул почти все сроки этой статьи: 2026 год стал 2031-м, 2028-й — 2033-м, 2027-й — 2032-м. Запомнить надо две даты. Старый порядок установления зон работает до 1 марта 2031 года; зоны, не внесённые в ЕГРН, считаются установленными до 1 января 2033 года. Дальше — разбор по частям с таблицей было/стало.

Зачем вообще понадобились переходные положения

Закон № 342-ФЗ ввёл в Земельный кодекс главу XIX (ст. 104–107) и перестроил всю конструкцию ЗОУиТ. Виды зон свели в один перечень, зону стал устанавливать уполномоченный орган своим решением, границы потребовали описывать координатами, а ограничения теперь возникают со дня записи в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ). К 2018 году по стране уже существовали десятки тысяч зон, установленных по прежним правилам: где-то согласованием санитарного органа, где-то решением исполкома или региональным актом. Ни координат, ни решений нужного содержания.

Статья 26 определяет, какие «старые» зоны продолжают считаться установленными, до какого момента и что нужно сделать, чтобы они не «выключились».

Что дословно изменил 496-ФЗ

Статья 2 закона № 496-ФЗ внесла в ст. 26 342-ФЗ шестнадцать точечных правок. Ниже они в том виде, в каком сформулированы в официальной публикации.

Правку внесли и в часть 36. В выдержке официального текста, которая есть у нас, её содержание дано сокращённо, поэтому пересказывать не будем.

Статья 1 того же закона дополнила ст. 106 ЗК РФ пунктом 26: Положение вправе задать особенности для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя и для территорий в границах населённых пунктов — вплоть до иных предельных размеров зон и иного набора ограничений. А подп. 4 и 6 п. 1 теперь позволяют прописать в Положении мероприятия, после выполнения которых размеры и ограничения меняются.

Зоны, которые считаются установленными без ЕГРН (ч. 8 и 9)

Это главная «спасательная» норма для старых ЗСО.

Норма. «До 1 января 2033 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1 января 2031 года одним из следующих способов…» — ч. 8 ст. 26 342-ФЗ.

Способов четыре:

1. решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления;
2. согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны — если порядок установления зоны был предусмотрен законодательством, действовавшим на день согласования;
3. нормативным правовым актом, которым зоны устанавливались в заданных им границах без отдельного решения или согласования;
4. решением суда.

Второй способ — это как раз «старые» ЗСО, границы которых согласовал орган санитарно-эпидемиологического надзора, то есть проект ЗСО с заключением, даже без распоряжения органа власти. Но есть условие, без которого норма не работает:

Норма. «…такая зона считается установленной при условии, что установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности» — ч. 9 ст. 26 342-ФЗ.

Одного упоминания «зона согласована» мало: нужен документ с описанием границ либо знаки и ограждение на местности.

Старые решения не переделывают (ч. 10) — кроме одного случая (ч. 11)

Часть 10 снимает самый частый страх: зоны, установленные до 1 января 2031 года при соблюдении условий частей 8 и 9, считаются установленными вне зависимости от того, соответствует ли решение об их установлении требованиям ст. 106 ЗК РФ. Вносить изменения в такие решения или принимать новые не требуется.

Исключение — ч. 11. Если будущее Положение Правительства РФ задаст иные предельные размеры зоны, иные правила определения размеров или иной перечень ограничений, правообладатели обязаны обратиться с заявлением об изменении зоны до 1 июля 2032 года, а уполномоченные органы — внести изменения в решение в срок не более месяца со дня поступления заявления, а при отсутствии правообладателей — до 1 января 2033 года.

Обязанность направить документы в Росреестр (ч. 12)

По части 12 документы для внесения сведений в ЕГРН направляет правообладатель зданий и сооружений, названный в п. 11 ст. 106 ЗК РФ. Правообладателя нет или зона установлена по основаниям, не связанным с размещением объекта, — документы направляет орган, принявший решение. Срок в действующей редакции: зона установлена до 1 января 2031 года, внесение сведений в ЕГРН обеспечивается не позднее 1 января 2033 года.

Само внесение идёт по 218-ФЗ: 5 рабочих дней на направление документов (ч. 20.1 ст. 32) и не более 15 рабочих дней на внесение сведений (ч. 1 ст. 34). Подробнее — в статье «Внесение сведений о ЗОУиТ в ЕГРН».

Если зона не установлена вообще: части 14 и 17

Часть 14 — про саму зону: если зона, требование об установлении которой предусмотрено федеральным законом, не была установлена либо не были установлены её границы, зона и границы «должны быть установлены в срок не позднее 1 января 2033 года».

Часть 17 — про обязанность конкретного лица:

Норма. «…правообладатели зданий, сооружений, которые введены в эксплуатацию до дня официального опубликования настоящего Федерального закона и в связи с размещением которых подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории, до 1 января 2033 года обязаны обратиться с заявлением об установлении зоны с особыми условиями использования территории… если ранее такая зона не была установлена» — ч. 17 ст. 26 342-ФЗ.

Для водозабора, введённого в эксплуатацию до 4 августа 2018 года, это прямая обязанность подать заявление об установлении ЗСО. Обязанность же разработать проект следует не из 342-ФЗ, а из п. 5 ст. 18 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ и п. 1.4 СанПиН 2.1.4.1110-02.

Старый порядок установления — до 1 марта 2031 года (ч. 16, 16.1, 16.2)

Норма. «Установленный нормативными правовыми актами Российской Федерации до дня вступления в силу положения, утвержденного в соответствии с пунктом 1 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок установления, изменения или прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий действует до дня вступления в силу указанного положения, но не позднее 1 марта 2031 года» — ч. 16 ст. 26 342-ФЗ.

Пока Положение о ЗСО не принято, зона устанавливается по прежней схеме: проект ЗСО по СанПиН 2.1.4.1110-02, санитарно-эпидемиологическое заключение, решение исполнительного органа субъекта РФ, запись в ЕГРН.

Часть 16.1 к ЗСО не относится — это распространённая ошибка. Она разрешает считать зону установленной со дня принятия решения и не вносить её в ЕГРН, но только для санитарно-защитных зон. Для ЗСО работает п. 24 ст. 106 ЗК РФ: зона считается установленной со дня внесения сведений в ЕГРН.

Часть 16.2 до 1 марта 2031 года разрешает подавать заявление об установлении, изменении или прекращении существования зоны и заинтересованным органам власти, а не одному правообладателю объекта.

Нормы, которые 496-ФЗ не трогал, но знать их нужно

• ч. 22 и 22.1: убытки за старые зоны считаются по ст. 57 ЗК РФ в редакции, действовавшей до опубликования 342-ФЗ.
• ч. 23: пункты 8, 9 и 13 ст. 57.1 ЗК РФ не применяются к зонам, которые и границы которых установлены до дня вступления в силу Положения по п. 1 ст. 106 ЗК РФ. Положения о ЗСО нет, поэтому механизм возмещения убытков по ст. 57.1 к ЗСО сейчас фактически не работает.
• ч. 33: в границах зон, установленных до 1 января 2025 года, участок можно использовать по ранее установленному виду разрешённого использования (не под строительство), строить по разрешениям, выданным до 01.01.2025, и пользоваться зданиями, права на которые возникли до этой даты.
• ч. 33.1: здания и сооружения из ч. 33 сносу не подлежат; реконструкция и капитальный ремонт разрешены, пока не меняются параметры.
• ч. 37: «публичный доступ к сведениям о зоне» считается обеспеченным, если выполнено хотя бы одно из семи условий — сведения внесены в ЕГРН, отражены в документах на участок, указаны в ГПЗУ, отображены в ПЗЗ, решение опубликовано, границы обозначены на местности и др. На эту часть ссылаются в спорах о сносе и о возмещении убытков.
• ч. 60 (введена 496-ФЗ): при утверждении Положения Правительство РФ вправе установить, что ограничения не применяются к зданиям и сооружениям, созданным до вступления Положения в силу, и к участкам, права на которые возникли до этого дня, если это не создаёт угрозу жизни граждан, обороне страны и безопасности государства.

Расхождение в письме Росреестра от 16.01.2026

В письме Росреестра от 16.01.2026 № 18-00071/26 применительно к ч. 12 ст. 26 342-ФЗ назван срок внесения сведений в ЕГРН не позднее 01.01.2031. По действующему тексту части 1 января 2031 года — это дата, до которой должна быть установлена зона, а внесение сведений в ЕГРН обеспечивается не позднее 1 января 2033 года.

Письмо — не нормативный правовой акт, и это оговорено в нём самом. Опираться надо на текст закона. А само письмо полезно другим: оно описывает, как документы идут через систему межведомственного электронного взаимодействия, в каком формате XML и как правообладатель в случаях ч. 12 может подать документы через филиал ППК «Роскадастр», МФЦ или почтой.

Из практики. Когда заказчик приносит папку с проектом 2005–2010 годов, первое, что мы смотрим, — есть ли в ней документ с описанием границ (хотя бы текстовое описание или план с промерами) и есть ли согласование санитарного органа. Это и есть проверка по частям 8 и 9. Если оба элемента на месте, задача сводится к координатному описанию границ трёх поясов и внесению сведений в ЕГРН, без повторной разработки проекта. Если есть только фраза «пояса приняты радиусом 30 и 500 метров», проект придётся дорабатывать.

Что делать владельцу водозабора, у которого ЗСО «есть на бумаге»

Порядок действий:

1. Найдите, каким из четырёх способов ч. 8 зона была установлена: решением органа власти, согласованием санитарного органа, региональным актом или решением суда.
2. Проверьте условие ч. 9 — утверждённое описание границ в текстовой или графической форме либо обозначение границ на местности.
3. Посмотрите ЕГРН: есть ли у зоны реестровый номер. Как это сделать.
4. Записи в ЕГРН нет — готовьте описание местоположения границ трёх поясов с координатами в системе координат ЕГРН (п. 10 и 12 ст. 106 ЗК РФ) и добивайтесь, чтобы уполномоченный орган направил документы.
5. Зоны нет вовсе — придётся пройти процедуру целиком, она разобрана в статье «Как установить ЗСО скважины».

Сроки уже переносили несколько раз, и очередной перенос не исключён. Обязанность от этого не исчезает. А ближе к дедлайну очередь в ведомствах растёт.

Если не понимаете, в каком статусе ваша зона, пришлите документы: проверим бесплатно, сойдутся ли координаты скважины в лицензии, проекте и ЕГРН, и попадает ли ваша ситуация под части 8 и 9.