ЗОУиТ и ЕГРН · 9 мин чтения

Описание местоположения границ ЗСО: что это за документ и зачем он нужен

Разбор документа по п. 10 ст. 106 ЗК РФ и приказу Росреестра П/0292: три раздела формы, координаты и погрешность, почему на каждый пояс своё описание и кто вправе его готовить.

Опубликовано 13 сентября 2026 г. · Богдан Земляков, специалист по установлению зсо, автор блога гидро-план

Описание местоположения границ — обязательное приложение к решению об установлении зоны с особыми условиями использования территории. В нём границы поясов ЗСО превращаются в перечень координат характерных точек в системе координат ЕГРН. Нет описания — решение в реестр границ не попадёт. Форму, требования к точности координат и формат электронного документа задаёт Росреестр, сейчас — приказом от 26.07.2022 № П/0292.

Что говорит закон

Норма. «Обязательным приложением к решению об установлении зоны с особыми условиями использования территории, а также к решению об изменении зоны… являются сведения о границах данной зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости» — п. 10 ст. 106 ЗК РФ.

Там же сказано, кто устанавливает форму: федеральный орган, отвечающий за нормативно-правовое регулирование в сфере ведения ЕГРН, то есть Росреестр.

Кто обязан обеспечить подготовку документа, определяет п. 11 ст. 106 ЗК РФ: собственники зданий и сооружений, в связи с размещением которых устанавливается зона (а также концессионеры, иные правообладатели, если обязанность предусмотрена договором, и застройщики — для планируемых объектов). При отсутствии таких лиц или если зона устанавливается по основаниям, не связанным с размещением зданий, — органы власти. Для владельца водозаборной скважины расклад такой: описание границ заказывает и оплачивает он, ведомство только принимает решение.

С чем путают описание границ

В цепочке установления ЗСО таких документов три, и их регулярно принимают друг за друга.

Проект ЗСО решает, где проходят границы поясов и какой режим действует внутри каждого. Описание границ переводит эти границы в координаты, которые понимает реестр. Подмена одного другим — частая причина возврата документов из ведомства: радиусы в проекте есть, а координат в требуемой форме нет.

В действующем 218-ФЗ карта (план) объекта землеустройства осталась обязательным приложением к документам об установлении границ между субъектами РФ и муниципальных образований (ч. 18 ст. 32). Для ЗОУиТ работает описание местоположения границ по ч. 18.1 той же статьи. Откуда взялась путаница и почему сменился термин — в статье о карте (плане) и описании границ.

Действующая форма: приказ Росреестра № П/0292

Приказ Минэкономразвития России от 23.11.2018 № 650, на который до сих пор ссылаются многие сайты и даже технические задания, утратил силу с 1 марта 2023 года — приказом Минэкономразвития России от 27.09.2022 № 514. Действующий документ — приказ Росреестра от 26.07.2022 № П/0292, зарегистрированный Минюстом 26.09.2022 № 70233; по п. 2 приказа он «вступает в силу с 1 марта 2023 года и действует до 1 марта 2029 года».

У приказа три приложения. Первое — форма графического описания местоположения границ, она же применяется к ЗОУиТ; разделов в ней три: «Сведения об объекте», «Сведения о местоположении границ объекта», «Сведения о местоположении измененных (уточненных) границ объекта». Второе приложение — форма текстового описания, и установлена она только для населённых пунктов и территориальных зон. Текстового описания ЗОУиТ по этой форме не бывает, поэтому ходовая формулировка «текстовое и графическое описание местоположения границ охранной зоны» применительно к ЗСО неверна. Третье приложение — требования к точности определения координат и к формату электронного документа.

Что внутри формы

В разделе 1 «Сведения об объекте» указывают местоположение: субъект РФ, муниципальное образование, населённый пункт. Там же площадь с величиной погрешности её определения — но только если определение площади предусмотрено договором подряда — и иные характеристики объекта.

Раздел 2 «Сведения о местоположении границ объекта» — основной. В нём система координат, используемая для ведения ЕГРН на территории соответствующего кадастрового округа, с номерами зон картографической проекции, и таблица характерных точек: обозначение точки, координаты X и Y, метод определения координат, средняя квадратическая погрешность положения характерной точки (Mt), описание обозначения точки на местности.

Требования к заполнению, о которые спотыкаются чаще всего:

• значения координат приводятся в метрах с округлением до 0,01 метра;
• нумерация характерных точек — арабскими цифрами, сквозная;
• при замкнутом контуре список точек завершается номером начальной точки;
• метод определения координат выбирается из перечня: геодезический, спутниковых геодезических измерений, фотограмметрический, аналитический, картометрический;
• графа «Описание обозначения точки на местности» заполняется, только если точка обозначена специальным информационным знаком, в остальных случаях — прочерк.

Раздел 3 нужен, только когда сведения об изменяемых (уточняемых) границах уже внесены в ЕГРН, — то есть при изменении ранее установленной зоны.

Про «план границ» и условные знаки

Привычка прежнего приказа держится крепко. В форме по приказу № 650 был Раздел 4 «План границ объекта» — с масштабом, перечнем используемых условных знаков, подписью и местом для печати лица, составившего описание. В действующей форме по П/0292 ни этого раздела, ни реквизита подписи нет: разделов три.

На практике графика никуда не делась: контуры поясов на картографической основе нужны и уполномоченному органу субъекта, и заказчику — по ней видно, куда попадают участки. Мы включаем её в комплект как приложение и подписываем документы на бумаге, но нормативно это сложившаяся практика и требование конкретных ведомств, а не раздел формы Росреестра.

Точность координат: чего требует приложение № 3

Норма. Координаты характерных точек границ «определяются с точностью не ниже точности картографической основы Единого государственного реестра недвижимости наиболее крупного масштаба, созданной на территорию кадастрового квартала, в котором расположена граница» — п. 1 приложения № 3 к приказу П/0292.

Если часть границы определена по границе учтённого в ЕГРН земельного участка, точность должна быть равна точности координат границ этого участка — кроме случаев, когда сведения ЕГРН о нём требуют уточнения.

Фиксированной величины погрешности — вроде 0,10 м или 2,50 м — приказ для ЗОУиТ не устанавливает. Так что фразы «точность координат ЗСО — 0,1 м по приказу Росреестра» из коммерческих предложений нормой не подкреплены. Саму среднеквадратическую погрешность определения координат в сведениях, которые уходят в Росреестр, указать всё равно обязательно: этого требует ч. 18.1 ст. 32 218-ФЗ.

Почему для ЗСО готовят три документа

Пояса зоны санитарной охраны — это подзоны в терминологии Земельного кодекса. В решении об установлении зоны указываются «сведения о подзонах, их количестве, конкретные ограничения использования земельных участков в границах каждой подзоны» (подп. 3 п. 7 ст. 106 ЗК РФ), а сведения о границах каждой подзоны готовятся по пп. 10 и 11 и прилагаются к решению (п. 12 ст. 106 ЗК РФ).

В ЕГРН это отражается так же: в реестр границ вносится описание местоположения границ зоны и «границ территорий (подзон) в случае, если в границах зоны с особыми условиями использования территории выделяются две или более территории (подзоны), в отношении которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков» (п. 2 ч. 1 ст. 10 218-ФЗ), плюс содержание ограничений по каждой подзоне (п. 6 ч. 1 ст. 10).

У первого, второго и третьего пояса разные границы и разный режим — значит, и описание местоположения границ на каждый пояс своё. Предложения «сделаем карту-план ЗСО за 30 000 ₽» обычно означают цену за один пояс, то есть втрое меньше реального объёма работ.

Электронный вид и подпись

Приложение № 3 к П/0292 требует, чтобы электронные документы со сведениями о границах создавались «в виде файлов с использованием схем для формирования документов в формате XML, обеспечивающих считывание и контроль за содержащимися в них данными». XML-файл подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью, а в Росреестр документы поступают по защищённым каналам — через систему межведомственного электронного взаимодействия. Детали, включая имя файла и требования к подписи, — в статье о XML-схеме для ЗОУиТ.

Кто вправе готовить описание границ

Распространённое утверждение «описание границ может подготовить только кадастровый инженер» неточно: такого требования нет ни в ст. 106 ЗК РФ, ни в приказе П/0292 — слово «кадастровый инженер» в тексте приказа не встречается. Не существует и «лицензии на установление ЗСО»: такой лицензии в природе нет.

Требование есть, но другое. С 1 марта 2022 года установление и изменение границ зон с особыми условиями использования территории прямо названо лицензируемым видом работ в п. 9 приложения к Положению о лицензировании геодезической и картографической деятельности, утверждённому постановлением Правительства РФ от 28.07.2020 № 1126. Значит, исполнитель описания границ ЗОУиТ должен иметь лицензию Росреестра на геодезическую и картографическую деятельность; членство кадастрового инженера в СРО само по себе такого права не даёт.

Из практики. Проверяя чужие комплекты, мы чаще всего видим не грубые геодезические ошибки, а рассогласование: радиусы поясов в проекте ЗСО одни, координаты в описании построены от другой точки устья скважины; система координат взята с соседней зоны МСК; в описаниях три пояса, а в проекте расчёт только на два. Сверка исходных данных — координат из лицензии на недра, паспорта скважины, проекта и сведений ЕГРН — занимает несколько часов и экономит месяцы хождения по кругу «ведомство — Росреестр».

Подробнее вопрос требований к исполнителю разобран в статье «Кто готовит описание границ ЗСО». Сведения о своих допусках мы предоставляем по запросу вместе с договором.

Сроки и стоимость

Есть проект ЗСО, санитарно-эпидемиологическое заключение и координаты водозабора — три описания, на первый, второй и третий пояс, готовим за 1–3 рабочих дня. Стоимость — 25 000 ₽ за три документа; размеры и конфигурация поясов на неё не влияют. Состав комплекта, что нужно от заказчика и порядок работы — на странице услуги «Описание местоположения границ ЗСО».

Если описание границ вам уже сделал другой исполнитель и вы не уверены, что документ пройдёт ведомство и Росреестр, пришлите его — проверим бесплатно и скажем, что поправить до подачи. Как устроен дальнейший путь документов, описано в статье о внесении сведений о ЗОУиТ в ЕГРН.