ЗОУиТ и ЕГРН · 12 мин чтения

ЗОУиТ: что это такое простыми словами и почему ЗСО — одна из них

ЗОУиТ — зона с особыми условиями использования территории. Разбор ст. 104–107 ЗК РФ: виды зон, кто устанавливает, когда зона считается установленной и как она влияет на участок.

Опубликовано 13 сентября 2026 г. · Богдан Земляков, специалист по установлению зсо, автор блога гидро-план

ЗОУиТ — зона с особыми условиями использования территории. Внутри её границ закон ограничивает то, как разрешено пользоваться землёй: ради жизни и здоровья людей, безопасной работы объектов, охраны окружающей среды. Понятие ввела глава XIX Земельного кодекса РФ (ст. 104–107). Зона санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (ЗСО) — один из видов таких зон, подпункт 16 ст. 105 ЗК РФ. Для владельца водозабора всё упирается в одну дату: зона считается установленной со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, а не со дня распоряжения.

Расшифровка и смысл аббревиатуры

ЗОУиТ читается как «зона с особыми условиями использования территории». Пишут также «ЗОУИТ» и «зона с особыми условиями» — это одно и то же; в документах Росреестра встречается формулировка «объект реестра границ».

Работает это так. Рядом с газопроводом, аэродромом, водозаборной скважиной, памятником архитектуры или рекой нельзя строить и хозяйничать как угодно. Землю вокруг таких объектов государство не изымает — оно запрещает на ней часть работ. Участок остаётся у собственника, но с обременением.

Земельный кодекс говорит об этом прямо: участки, включённые в границы ЗОУиТ, у собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов «не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом» (п. 3 ст. 104 ЗК РФ).

Откуда взялось понятие: 342-ФЗ и глава XIX ЗК РФ

До 2018 года единого регулирования не было: охранные зоны, санитарно-защитные зоны, зоны санитарной охраны жили каждая по своему отраслевому акту. Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ ввёл в Земельный кодекс главу XIX и свёл всё в четыре статьи: ст. 104 — цели установления и то, на что распространяются ограничения; ст. 105 — закрытый перечень видов зон; ст. 106 — порядок установления, изменения и прекращения существования; ст. 107 — последствия для уже построенных объектов.

Тот же 342-ФЗ в ст. 26 прописал переходные правила для зон, которые появились по прежнему порядку. Сроки сдвигали несколько раз, последний — Федеральным законом от 28.12.2025 № 496-ФЗ; актуальные даты собраны ниже в таблице и разобраны в статье о ст. 26 342-ФЗ.

Для чего устанавливают зоны и что именно ограничивается

Цели перечислены в п. 1 ст. 104 ЗК РФ: защита жизни и здоровья граждан, безопасная эксплуатация объектов, оборона и безопасность государства, охрана окружающей среды — в том числе «предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод». Последняя цель — ровно то, ради чего существуют зоны санитарной охраны.

Норма. Ограничения «распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством» — п. 2 ст. 104 ЗК РФ.

Значит, во втором поясе ЗСО под ограничение попадают и надземные постройки, и всё, что уходит вглубь: выгребные ямы, поля фильтрации, накопители, скважины закачки.

Все виды ЗОУиТ по статье 105 ЗК РФ

Перечень закрытый: установить «зону, которой нет в списке» нельзя. Пункты в ст. 105 пронумерованы до 28, но подпункты 21, 22 и 27 утратили силу (Федеральный закон от 26.12.2024 № 485-ФЗ) — действующих видов ЗОУиТ сегодня 25.

Разбор каждого вида с реквизитами положений Правительства РФ — в статье «Виды ЗОУиТ».

Где в этом списке ЗСО

Зона санитарной охраны — подпункт 16:

Норма. «16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны» — ст. 105 ЗК РФ.

Водоохранная зона (подп. 13), прибрежная защитная полоса (подп. 14) и санитарно-защитная зона (подп. 18) — самостоятельные виды зон, а не части ЗСО. Путают их постоянно. Клиент приходит с формулировкой «у нас на участке санитарная зона», а речь оказывается о СЗЗ предприятия или о водоохранной зоне реки. Разбор различий — в статье «ЗСО, СЗЗ и водоохранная зона».

Когда зоны накладываются, работает п. 5 ст. 106 ЗК РФ: действуют все ограничения каждой из пересекающихся зон (кроме тех, что препятствуют эксплуатации и ремонту объекта, из-за которого установлена одна из них).

Чем ЗОУиТ отличается от сервитута и от «охранной зоны»

Сервитут — право ограниченного пользования чужим участком: проход, проезд, размещение линейного объекта. ЗОУиТ такого права не даёт никому, она только запрещает или ограничивает отдельные виды деятельности. Разница видна и в реестре: сервитут регистрируется как обременение, а ЗОУиТ вносится в реестр границ ЕГРН отдельным объектом со своим реестровым номером.

«Охранная зона» — вообще не категория закона, а бытовое название сразу для девяти видов ЗОУиТ (подп. 3, 4, 6, 7, 11, 12, 20, 26, 28 ст. 105 ЗК РФ). Про скважину правильно говорить «зона санитарной охраны»; подробнее — в статье «Охранная зона скважины».

Кто устанавливает зону и что должно быть в решении

Общее правило — п. 6 ст. 106 ЗК РФ: зона устанавливается, изменяется и прекращает существование на основании решения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Для каждого вида зон Правительство РФ утверждает своё Положение (п. 1 ст. 106) с порядком, сроками, предельными размерами, перечнем ограничений и основаниями для отказа.

Для ЗСО такое Положение на сентябрь 2026 года не принято. Действует переходная норма ч. 16 ст. 26 342-ФЗ: до 1 марта 2031 года зоны устанавливаются в порядке, действовавшем до опубликования 342-ФЗ. На практике это прежний маршрут: сначала проект зоны по СанПиН 2.1.4.1110-02, затем санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора, и уже на его основании — решение исполнительного органа субъекта РФ (п. 5 ст. 18 Федерального закона № 52-ФЗ).

Содержание решения задано п. 7 ст. 106 ЗК РФ. В нём указываются:

1. наименование и вид объекта, в связи с размещением которого устанавливается зона, его адрес или местоположение;
2. конкретные ограничения использования земельных участков — только из перечня, установленного федеральным законом или положением о зоне; включать в решение иные ограничения не допускается;
3. сведения о подзонах, их количестве и конкретные ограничения по каждой подзоне;
4. сведения о лице, обязанном возместить убытки по пп. 8 и 9 ст. 57.1 ЗК РФ, и срок наступления этой обязанности.

Ещё одна норма в пользу собственника — п. 3 ст. 106 ЗК РФ (в ред. 485-ФЗ): требовать согласования размещения зданий, сооружений или иных видов деятельности в границах ЗОУиТ не допускается, кроме придорожных полос автодорог общего пользования.

Сведения о границах: почему пояса ЗСО — это подзоны

К решению об установлении зоны обязательно прилагаются сведения о её границах: графическое описание местоположения границ и перечень координат характерных точек «в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости» (п. 10 ст. 106 ЗК РФ). Форму этого документа, требования к точности координат и формат электронного документа устанавливает Росреестр — сейчас приказом от 26.07.2022 № П/0292 (действует до 1 марта 2029 года).

Кто обязан подготовить сведения о границах, сказано в п. 11 ст. 106 ЗК РФ: их подготовку обеспечивают собственники зданий и сооружений, в связи с размещением которых устанавливается зона (либо застройщики, концессионеры, иные правообладатели по условиям договора), а при их отсутствии — органы власти. Для владельца водозабора это значит: описание границ заказывает и оплачивает он, а не ведомство.

Почему документов на ЗСО выходит три, а не один, объясняет п. 12 ст. 106 ЗК РФ: если в границах зоны выделяются две или более подзоны, сведения о границах каждой подзоны готовятся по пп. 10 и 11 и прилагаются к решению. Пояса ЗСО и есть те самые подзоны. У каждого своя граница и свой перечень ограничений, поэтому описание местоположения границ делают отдельно на первый, второй и третий пояс.

Когда зона считается установленной

На этом месте спотыкаются чаще всего.

Норма. «Зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории… в Единый государственный реестр недвижимости» — п. 24 ст. 106 ЗК РФ.

Решение органа власти — только основание для внесения записи. Пока записи в реестре границ нет, зоны юридически не существует. Обратное правило зеркальное: зона прекращает существование со дня исключения сведений из ЕГРН.

Из практики. Клиенты регулярно приходят с распоряжением ведомства и уверенностью, что работа закончена: подрядчик сдал проект, получил распоряжение и закрыл договор. Проверяем по выписке и публичной кадастровой карте — зоны в реестре границ нет. Документы в Росреестр либо не ушли, либо вернулись с уведомлением о невозможности внесения, и сообщить об этом заказчику никто не потрудился. При проверке лицензионных условий такой владелец водозабора оказывается в том же положении, что и тот, кто вообще ничего не делал. Поэтому договор имеет смысл закрывать не распоряжением, а реестровым номером зоны в ЕГРН.

Для санитарно-защитных зон ч. 16.1 ст. 26 342-ФЗ до 1 марта 2031 года сделала исключение — СЗЗ считается установленной со дня принятия решения. На ЗСО эта льгота не распространяется. Утверждение «ЗСО считается установленной с момента распоряжения» — распространённая ошибка отраслевых сайтов.

Как проверить, что запись появилась, — в статьях о поиске ЗОУиТ на публичной кадастровой карте и о внесении сведений о ЗОУиТ в ЕГРН.

Срок действия и независимость от категории земель

Зоны устанавливают бессрочно или на определённый срок (п. 22 ст. 106 ЗК РФ). Если срок в решении указан либо положением о зоне предусмотрено её прекращение вместе с объектом, зона сходит на нет сама — отдельного решения не нужно.

Категория земель на это не влияет никак: «зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков» (п. 23 ст. 106 ЗК РФ). Аргумент «у нас земли промышленности, ЗСО нас не касается» не работает — как и обратный.

Продажа участка зону тоже не отменяет: ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности (п. 5 ст. 56 ЗК РФ). И когда меняется правообладатель самого объекта, из-за которого зона установлена, новое решение не требуется (п. 25 ст. 106 ЗК РФ).

Как ЗОУиТ влияет на участок

Со дня установления или изменения зоны на участках в её границах не допускаются строительство и использование зданий и сооружений, назначение которых не соответствует ограничениям из решения о зоне (п. 1 ст. 107 ЗК РФ). Реконструкция допускается только с приведением объекта в соответствие с ограничениями. Для объектов, введённых в эксплуатацию до установления зоны, п. 4 ст. 107 ЗК РФ даёт на приведение в соответствие или снос три года со дня установления зоны (в случае п. 2 ст. 107 — два года со дня ввода объекта в эксплуатацию).

Здесь же работает защитная норма переходного закона: в границах зон, установленных до 1 января 2025 года, допускаются использование участков по ранее установленному виду разрешённого использования для целей, не связанных со строительством, строительство по разрешениям, выданным до 1 января 2025 года, и использование зданий, права на которые возникли до этой даты (ч. 33 ст. 26 342-ФЗ). Часть 33.1 той же статьи запрещает снос таких зданий и сооружений.

Переходные сроки: что нужно сделать и до какого года

Федеральный закон от 28.12.2025 № 496-ФЗ переставил все даты. Ориентиры на сентябрь 2026 года:

Часть 17 — прямая обязанность владельца водозабора, введённого в эксплуатацию до 4 августа 2018 года. Даты 2022, 2025 и 2028 годов, которые до сих пор висят на отраслевых сайтах, устарели. Переносили сроки уже трижды, возможно, сдвинут и ещё раз. Только очередь в Роспотребнадзоре и региональных ведомствах ближе к сроку всё равно вырастет.

С чего начать владельцу скважины

Первым делом проверьте по выписке и публичной кадастровой карте, есть ли зона в реестре границ. Если нет — дальше по порядку: проект ЗСО, санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора, описания границ на три пояса, решение уполномоченного органа субъекта. Финал процедуры — реестровые номера поясов в ЕГРН; их и требуйте с подрядчика при приёмке.

Пошагово вся цепочка описана на странице «Процедура установления ЗСО». Если документы готовил другой подрядчик и вы не уверены, что зона доведена до ЕГРН, мы проверим комплект бесплатно.