Термины · 8 мин чтения

ЗСО, СЗЗ и водоохранная зона: чем отличаются и как не перепутать

Зона санитарной охраны, санитарно-защитная зона и водоохранная зона — три разных вида ЗОУиТ. Сравнительная таблица: кто устанавливает, от чего защищает, откуда размеры, когда считается установленной.

Опубликовано 13 сентября 2026 г. · Богдан Земляков, специалист по установлению зсо, автор блога гидро-план

Зона санитарной охраны (ЗСО), санитарно-защитная зона (СЗЗ) и водоохранная зона — три разных вида зон с особыми условиями использования территорий. ЗСО защищает источник питьевого водоснабжения от территории вокруг него. СЗЗ решает противоположную задачу: закрывает людей и территорию от предприятия. Водоохранная зона охраняет сам водный объект. Основания возникновения, уполномоченные органы и нормы об ответственности у них тоже расходятся. Общее одно: все три — ЗОУиТ по ст. 105 ЗК РФ.

Три зоны — три разные цели

Разница ловится через направление защиты. ЗСО защищает воду от территории, и заниматься ею обязан владелец водозабора или водопровода. У СЗЗ направление обратное: она закрывает территорию от объекта, а отвечает за неё владелец предприятия, которое воздействует на среду обитания. Водоохранная зона охраняет водный объект от хозяйственной деятельности, и обязанного лица у неё нет вовсе — зона возникает в силу закона.

В перечне ст. 105 ЗК РФ (28 видов ЗОУиТ) это разные подпункты: водоохранная зона — подп. 13, прибрежная защитная полоса — подп. 14, зона санитарной охраны — подп. 16, санитарно-защитная зона — подп. 18.

ЗСО: защищаем воду от территории

Норма. «16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны» — подп. 16 ст. 105 ЗК РФ.

Обязательность закреплена в п. 1.4 СанПиН 2.1.4.1110-02: «ЗСО организуются на всех водопроводах, вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду как из поверхностных, так и из подземных источников». Требование продублировано п. 2 ст. 43 Водного кодекса РФ.

Зона состоит из трёх поясов (п. 1.5 СанПиН): первый — строгого режима, второй и третий ограничивают деятельность; сами водоводы охраняет санитарно-защитная полоса. Размеры первого пояса заданы прямо в СанПиН, второй и третий рассчитываются гидродинамическими методами по времени продвижения микробного (Тм) и химического (Тх) загрязнения к водозабору.

Устанавливает зону исполнительный орган субъекта РФ — и только при наличии санитарно-эпидемиологического заключения:

Норма. «Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются, изменяются, прекращают существование по решению исполнительного органа субъекта Российской Федерации. При этом решения об установлении, изменении зоны санитарной охраны… принимаются при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии границ таких зон и ограничений использования земельных участков в границах таких зон санитарным правилам» — п. 5 ст. 18 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ.

Установленной ЗСО считается со дня внесения сведений в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ). Этапы процедуры — на странице процедура установления ЗСО.

СанПиН 2.1.4.1110-02 действует: срок его действия продлён до 1 марта 2028 года (пп. 1060 и 11.7 Перечня, утверждённого постановлением Правительства РФ от 31.12.2020 № 2467, в редакции постановления от 26.12.2025 № 2155). Федеральное Положение о ЗСО, предусмотренное п. 1 ст. 106 ЗК РФ, на сентябрь 2026 года не принято, поэтому до 1 марта 2031 года применяется прежний порядок (ч. 16 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ).

СЗЗ: зона вокруг предприятия

Санитарно-защитная зона — подп. 18 ст. 105 ЗК РФ. Она устанавливается вокруг объекта, оказывающего воздействие на среду обитания и здоровье человека, и нужна владельцу такого объекта. Порядок установления определён Правилами, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222; решение принимает Роспотребнадзор. Нормативы размеров по классам опасности дают СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Оба документа продлены тем же п. 11.7 Перечня ПП РФ № 2467 (пп. 1044 и 1095) — до 1 марта 2028 года.

Путаницу с ЗСО создают две особенности. Первая — момент установления. По ч. 16.1 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ до 1 марта 2031 года для СЗЗ не требуется внесение сведений в ЕГРН: зона считается установленной со дня принятия решения. У ЗСО такой поблажки нет, работает общее правило п. 24 ст. 106 ЗК РФ — со дня внесения в ЕГРН.

Вторая — ориентировочные зоны. По ч. 13 ст. 26 того же закона с 1 января 2026 года определённые по санитарному законодательству ориентировочные, расчётные (предварительные) санитарно-защитные зоны прекращают существование, а ограничения использования участков в них не действуют. К зонам санитарной охраны это отношения не имеет: понятия «ориентировочная зона» для них в законе нет.

Водоохранная зона: возникает без всякого решения

Водоохранная зона (подп. 13 ст. 105 ЗК РФ) и прибрежная защитная полоса (подп. 14) отличаются от первых двух принципиально: они возникают в силу закона, решение об их установлении не принимается. Это прямо следует из п. 1 ст. 106 ЗК РФ, который обязывает Правительство РФ утвердить положение «в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, за исключением зон… которые возникают в силу федерального закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия)».

Содержание режима и ширина установлены непосредственно ст. 65 Водного кодекса РФ: ширина водоохранной зоны зависит от вида водного объекта и протяжённости реки или ручья, а внутри неё выделяется прибрежная защитная полоса с более строгим режимом; отдельно Водный кодекс выделяет береговую полосу общего пользования. Конкретные размеры и перечень запретов смотрите непосредственно в ст. 65 ВК РФ; определение термина — в глоссарии.

Сведения о водоохранных зонах вносятся в ЕГРН уполномоченными органами, но сама зона существует независимо от записи. Вот здесь и проходит главная граница с ЗСО, которая без ЕГРН по общему правилу не считается установленной.

Таблица различий

Когда зоны накладываются друг на друга

Накладываются они постоянно. Типичный пример — водозабор из реки. Вокруг водоприёмника устанавливается ЗСО поверхностного источника, у самой реки в силу закона уже есть водоохранная зона и прибрежная защитная полоса, а у соседнего предприятия — своя СЗЗ. Один и тот же участок оказывается во всех трёх.

Юридически это разные обременения, и они не поглощают друг друга: п. 23 ст. 106 ЗК РФ прямо говорит, что зоны устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешённого использования, а никакой нормы о «старшинстве» одной зоны над другой в законе нет. Соблюдать нужно наиболее строгое из совпавших требований.

Из практики. Ошибки в звонках повторяются одни и те же. Первая: «у реки есть водоохранная зона, значит, ЗСО нам не нужна». Не так — зоны разные, обязанные лица разные, и водоохранная зона не освобождает владельца водозабора от обязанности организовать ЗСО по п. 1.4 СанПиН. Вторая: «мы уже сделали проект СЗЗ, ЗСО — то же самое». Тоже не так: СЗЗ устанавливает Роспотребнадзор, ЗСО — исполнительный орган субъекта РФ, а у документов разный состав и разные исполнители.

Третья, более тонкая: путают санитарно-защитную зону предприятия и санитарно-защитную полосу водоводов из п. 1.5 и 2.4.3 СанПиН 2.1.4.1110-02. Это принципиально разные вещи: полоса водоводов — элемент зоны санитарной охраны водопровода, а не самостоятельный вид ЗОУиТ по ст. 105 ЗК РФ. Подробнее — в глоссарии.

Что делать, если участок попал в две зоны сразу

1. Разберите зоны по отдельности — по выписке из ЕГРН и публичным картам. Как это делается, описано в статье как проверить, попадает ли участок в ЗСО.
2. По ЗСО и СЗЗ найдите реквизиты решения об установлении и прочитайте конкретный перечень ограничений. Вписывать в решение ограничения, не предусмотренные федеральным законом или положением о зоне, не допускается (подп. 2 п. 7 ст. 106 ЗК РФ).
3. По водоохранной зоне решения с перечнем ограничений не будет — смотрите ст. 65 Водного кодекса РФ напрямую.
4. Сложите ограничения вместе и проверьте свои планы по самому строгому из режимов.
5. Сверьте границы: совпадают ли контуры в ЕГРН с проектной документацией и фактическим положением объектов.

Если вы владелец водозабора и не понимаете, что именно нужно в вашем случае (проект ЗСО, описания границ поясов или только внесение сведений в ЕГРН), пришлите имеющиеся документы. Кадастровый инженер посмотрит координаты и комплектность, проверка бесплатная.