ЗОУиТ и ЕГРН · 10 мин чтения

Виды ЗОУиТ: перечень по статье 105 ЗК РФ и что защищает каждая зона

Перечень видов зон с особыми условиями использования территорий по ст. 105 ЗК РФ: 25 действующих видов по группам, что каждая зона защищает, кто её устанавливает и где в списке находится ЗСО.

Опубликовано 13 сентября 2026 г. · Богдан Земляков, специалист по установлению зсо, автор блога гидро-план

Виды зон с особыми условиями использования территорий перечислены в ст. 105 Земельного кодекса РФ. Перечень закрытый: подпункты пронумерованы до 28, но подпункты 21, 22 и 27 утратили силу по Федеральному закону от 26.12.2024 № 485-ФЗ — значит, действующих видов ЗОУиТ на сентябрь 2026 года двадцать пять. Зона санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения — подпункт 16 этого перечня.

Перечень закрытый: что это значит на практике

Статья 105 начинается словами «Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий». Дальше — нумерованный список, и ничего сверх него установить нельзя: ни «зону охраны скважины», ни «буферную зону предприятия».

Что из этого следует. Любое обременение, которое в бумагах зовут зоной, должно сводиться к одному из 25 видов. Не сводится — перед вами либо вообще не ЗОУиТ (публичный сервитут, территориальная зона по ПЗЗ), либо ошибка в документе. В реестр границ ЕГРН зона иного вида не попадёт: среди исчерпывающих оснований уведомления о невозможности внесения сведений прямо названо, что сведения о зоне «не подлежат внесению в реестр границ» (п. 10 ч. 2 ст. 34 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Со старыми зонами вне перечня законодатель разбирается отдельно: примечание к ст. 105 ЗК РФ отсылает к Федеральному закону от 26.12.2024 № 485-ФЗ о прекращении существования зон, которые установлены до 31 декабря 2024 года и не соответствуют целям установления и видам зон по Кодексу.

Общее определение и место ЗОУиТ в системе обременений разобраны в статье «ЗОУиТ: что это такое»; здесь — сам перечень.

Как читать перечень: по тому, что зона защищает

В Кодексе виды идут вперемешку: глава XIX собирала зоны из разных отраслевых законов. Разложить их по смыслу проще, чем по номерам.

Вода, природные объекты, лечебные ресурсы

Логика подпунктов 13–14 и 16 разная. Водоохранная зона защищает водный объект и есть у любой реки сама по себе. ЗСО защищает источник водоснабжения и появляется только потому, что кто-то забирает из него воду для людей. Поэтому водоохранная зона не отменяет обязанности установить ЗСО — это разные зоны с разными обязанными лицами.

Зоны вокруг источников вредного воздействия

Направление защиты здесь обратное: зона ограждает окружение от объекта, а не объект от окружения. Этим СЗЗ и отличается от ЗСО, хотя названия похожи до смешения. Решения по СЗЗ принимает «Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека или ее территориальные органы» — п. 3 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222.

Охранные зоны инфраструктуры

Все девять зон решают одну задачу: не дать повредить объект и обеспечить доступ к нему для обслуживания. Именно их в быту называют «охранными зонами» — по аналогии владельцы скважин ищут и «охранную зону скважины», которой в законе нет.

Культурное наследие и режимные объекты

Считаем по таблицам: девять зон в первой, три во второй, девять в третьей и четыре в последней — двадцать пять действующих видов. Подпункты 21, 22 и 27 остались в тексте Кодекса с пометкой «утратил силу»: нумерация не сдвигается, поэтому последний вид по-прежнему идёт под номером 28.

Решение органа или «в силу закона»

Общее правило — п. 6 ст. 106 ЗК РФ: зона устанавливается, изменяется и прекращает существование на основании решения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Исключение короткое и названо прямо.

Норма. Правительство РФ утверждает положение по каждому виду зон, «за исключением зон с особыми условиями использования территорий, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия)» — п. 1 ст. 106 ЗК РФ.

Для этих трёх видов решение не принимается вовсе.

Норма. «В случае, если зона с особыми условиями использования территории возникает в силу федерального закона, принятие решения об установлении или изменении зоны… не требуется. В этом случае уполномоченными… органами… осуществляется подготовка предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи сведений о границах такой зоны» — п. 19 ст. 106 ЗК РФ.

Остальные 22 вида, включая ЗСО, требуют решения. Для зоны санитарной охраны уполномоченный орган назван в п. 5 ст. 18 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ — исполнительный орган субъекта РФ, и решение принимается при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии границ и ограничений санитарным правилам.

При наложении зон работает п. 5 ст. 106 ЗК РФ: действуют все ограничения каждой из пересекающихся зон, кроме тех, что мешают эксплуатации, обслуживанию и ремонту объекта, ради которого одна из зон установлена. Участок, попавший и во второй пояс ЗСО, и в охранную зону газопровода, живёт под двумя наборами запретов одновременно.

ЗСО и «зоны специальной охраны»: что скрыто в подпункте 16

В подпункте 16 спрятаны сразу два разных объекта.

Норма. «16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны» — ст. 105 ЗК РФ.

Первая часть — привычная ЗСО из трёх поясов для действующего водозабора: скважины, водозаборного узла, поверхностного водозабора, а также для водопроводных сооружений и водоводов.

Вторая отсылает к ст. 34 Водного кодекса РФ. Речь о резервных источниках: для обеспечения граждан питьевой водой при чрезвычайной ситуации резервируются источники на основе защищённых от загрязнения подземных водных объектов, и для них устанавливаются зоны специальной охраны, «режим которых соответствует режиму зон санитарной охраны подземных источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения» (п. 1 ст. 34 ВК РФ). Режим тот же, повод другой: вода из такого источника сегодня может не подаваться никому. В реестре границ ЕГРН оба объекта идут под одним видом зоны, а отличаются наименованием зоны по документу и реквизитами решения.

Положение Правительства РФ: для ЗСО его нет

В положении по каждому виду зон должны быть определены порядок принятия решений, исчерпывающий перечень объектов, срок, требования к предельным размерам или правила их определения, уполномоченные органы, перечень документов и исчерпывающий перечень оснований для отказа (п. 1 ст. 106 ЗК РФ).

Для ЗСО положение на сентябрь 2026 года не принято. Пока его нет, работает ч. 16 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ: до 1 марта 2031 года зоны устанавливаются в порядке, действовавшем до опубликования 342-ФЗ. Для ЗСО это проект зоны по СанПиН 2.1.4.1110-02, санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора и решение исполнительного органа субъекта РФ.

Из практики. Вопрос «а по какому положению Правительства вы работаете?» прилетает от юристов заказчика регулярно — особенно там, где документ визирует правовая служба. Отвечаем прямо: положения о ЗСО нет, и это состояние регулирования, а не пробел исполнителя. Если сразу дать связку «п. 10 ст. 106 ЗК РФ, ч. 16 ст. 26 342-ФЗ, СанПиН 2.1.4.1110-02», согласование проходит без второго круга вопросов.

Когда положение появится, ч. 11 ст. 26 342-ФЗ потребует привести зону в соответствие с новыми размерами и ограничениями: заявление об изменении зоны — до 1 июля 2032 года, изменения в решения — до 1 января 2033 года.

Как проверить актуальность перечня

Статью 105 правили часто: подпункты 13 и 23 — Федеральным законом от 30.12.2021 № 445-ФЗ, подпункт 15 — законом от 04.08.2023 № 469-ФЗ, подпункт 20 — законом от 04.08.2023 № 491-ФЗ, подпункты 6 и 25 — законом от 26.12.2024 № 485-ФЗ, которым же признаны утратившими силу подпункты 21, 22 и 27.

Проверка занимает минуту. Откройте ст. 105 ЗК РФ и посмотрите редакцию в шапке документа — актуальная на сентябрь 2026 года от 04.08.2026. Убедитесь, что у нужного подпункта нет пометки «утратил силу». Сверьте формулировку вида зоны в вашем документе с текстом подпункта дословно: именно название вида попадает в реестр границ как «индивидуальное обозначение» зоны (п. 1 ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 218-ФЗ), и расхождение — частая причина возврата документов.

Какие зоны фактически затрагивают конкретный участок, показывает не перечень, а реестр границ: выписка из ЕГРН и слой ЗОУиТ на публичной карте — об этом статья «ЗОУиТ на публичной кадастровой карте и НСПД».

Если ваш объект — водозабор

Из всего перечня вам нужен один подпункт, 16-й. Дальше вопрос уже не в классификации, а в документах: проект зоны, санитарно-эпидемиологическое заключение, описание местоположения границ на три пояса, запись в ЕГРН. Что из этого готово, а чего не хватает, разберём бесплатно — пришлите документы на проверку.