ЗОУиТ и ЕГРН · 9 мин чтения

Кто готовит описание границ ЗСО: проектировщик, гидрогеолог или кадастровый инженер

Право на эту работу даёт лицензия, а не диплом: с 1 марта 2022 года установление и изменение границ ЗОУиТ лицензируется Росреестром. Разбор норм и чек-лист выбора подрядчика.

Опубликовано 13 сентября 2026 г. · Богдан Земляков, специалист по установлению зсо, автор блога гидро-план

Право готовить описание местоположения границ ЗСО даёт лицензия, а не запись в дипломе. Земельный кодекс и приказ Росреестра № П/0292 не требуют, чтобы документ подписывал кадастровый инженер, и вообще молчат о квалификации составителя. Зато с 1 марта 2022 года установление и изменение границ зон с особыми условиями использования территории — прямо поименованный лицензируемый вид геодезической и картографической деятельности. А проект ЗСО, гидрогеологическое обоснование и описание границ — три разные работы, и исполнители у них разные.

Три документа — три исполнителя

Путаница возникает потому, что в бытовой речи всё это называют «проектом ЗСО».

Гидрогеолог считает, где должны проходить границы; исполнитель с лицензией переводит их в координаты и в форму, которую примет реестр границ; решение принимает орган власти. Подменить одно другим нельзя: в проекте есть радиусы и схема, но нет координат в требуемой форме — и наоборот. Подробный разбор документа — в статье «Описание местоположения границ ЗСО».

Что требует Земельный кодекс

Норма о сведениях о границах сформулирована через требования к документу, а не к тому, кто его делает.

Норма. Обязательное приложение к решению об установлении зоны — сведения о её границах, которые «должны содержать графическое описание местоположения границ… перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости» — п. 10 ст. 106 ЗК РФ.

Дальше п. 10 говорит, что форму, требования к точности и формат электронного документа устанавливает Росреестр. О квалификации составителя — ни слова.

Пункт 11 отвечает на другой вопрос — кто обеспечивает подготовку, то есть заказывает и оплачивает: собственники зданий и сооружений, в связи с размещением которых устанавливается зона, застройщики, концессионеры и иные правообладатели по условиям договора, а при их отсутствии — органы власти. Для владельца водозабора это значит: описание границ — его расходы и его ответственность за выбор подрядчика. Пункт 12 добавляет, что при двух и более подзонах сведения о границах каждой готовятся по тем же правилам, — отсюда три документа на ЗСО.

Форма П/0292: подписи составителя в ней нет

Действующая форма графического описания границ утверждена приказом Росреестра от 26.07.2022 № П/0292 (в силе с 1 марта 2023 года, действует до 1 марта 2029 года). Он заменил приказ Минэкономразвития России от 23.11.2018 № 650, утративший силу с 01.03.2023.

Разница прячется в деталях. В прежней форме было четыре раздела, и последний — «План границ объекта» — заканчивался реквизитом «Подпись ___ Дата ___ Место для оттиска печати (при наличии) лица, составившего описание местоположения границ объекта». В действующей форме разделов три — сведения об объекте, сведения о местоположении границ и сведения об изменённых (уточнённых) границах, — и реквизита подписи в ней нет вообще.

Требование «документ должен подписать кадастровый инженер из СРО» из формы не следует. Подпись и печать на бумажном экземпляре — сложившаяся практика и требование конкретных органов, а не норма приказа. Электронный документ подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью и формируется в XML по схемам Росреестра (приложение № 3 к П/0292) — об этом статья «XML-схема для внесения ЗОУиТ в ЕГРН».

Кадастровая деятельность: почему ЗОУиТ в неё не входит

Второй распространённый довод — «это кадастровые работы, значит, их делает кадастровый инженер». Закон определяет кадастровую деятельность узко.

Норма. «Кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества… в результате которых обеспечивается подготовка документов… о таком недвижимом имуществе» — ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ.

Часть 4.1 перечисляет объекты: «Кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства… а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету». Часть 4.2 уточняет, что кадастровый инженер определяет координаты характерных точек границ участка и контуров зданий и сооружений.

ЗОУиТ к недвижимому имуществу не относится и кадастровому учёту не подлежит: сведения о ней вносятся в реестр границ ЕГРН, а не в кадастр недвижимости. Значит, и подготовка описания её границ формально выпадает из кадастровой деятельности по 221-ФЗ.

Из этого не следует, что кадастровый инженер такую работу делать не может: на практике именно он чаще всего её и делает — у него есть нужное ПО, навык работы в местных системах координат и опыт общения с Росреестром. Следует другое: статус кадастрового инженера сам по себе не даёт права на эти работы, а его отсутствие не лишает права.

Что действительно требуется: лицензия Росреестра с 1 марта 2022 года

Геодезическая и картографическая деятельность лицензируется — это ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2015 № 431-ФЗ. Положение о лицензировании утверждено постановлением Правительства РФ от 28.07.2020 № 1126, лицензирующий орган — Росреестр и его территориальные органы (п. 2 Положения).

Перечень лицензируемых работ дан в приложении к Положению. Пункт 9 приложения назван буквально так: «Установление и изменение границ зон с особыми условиями использования территории». Дату подтверждает разъяснение регулятора.

Норма. «…с 01.03.2022 вступили в силу отдельные изменения в Положение о лицензировании геодезической и картографической деятельности… согласно которым пункт 8 перечня выполняемых работ… дополнен видом работ по установлению и изменению границ населенных пунктов, границ зон с особыми условиями использования территории» — письмо Росреестра от 18.03.2022 № 16-00513/22.

Там же есть важная оговорка для длящихся договоров: «для выполнения работ по установлению или изменению границ зон с особыми условиями использования территорий по договору (контракту), заключенному до 01.03.2022, не требуется наличие лицензии». К договорам, заключённым сегодня, это, разумеется, не относится.

Терминология здесь имеет значение: лицензии «на установление ЗСО» не существует. Существует лицензия на геодезическую и картографическую деятельность, в составе которой указан конкретный вид работ. Проверять надо именно вид работ, а не факт лицензии как таковой.

Требования к лицензиату — коротко

По п. 4 Положения лицензиат должен иметь работников (у ИП — сам предприниматель и (или) его работники) с высшим или средним профессиональным образованием по специальностям из приложения и стажем не менее одного года: это картография и геоинформатика, геодезия и дистанционное зондирование, геодезия, прикладная геодезия, землеустройство и кадастры, горное дело. Дополнительно требуются система производственного контроля и использование данных федерального фонда пространственных данных при работах для органов власти (подп. «г», «д» п. 4).

Для работ по п. 9 приложения действует смягчение — п. 4(1) Положения: профильное образование можно заменить высшим образованием иного профиля плюс профессиональной переподготовкой в области кадастровых отношений, картографии, геоинформатики, геодезии, дистанционного зондирования, прикладной геодезии или землеустройства и стажем не менее года по этой области.

«У нас исключение для кадастровой деятельности» — почему это не работает

Аргумент нелицензированных подрядчиков строится на первой фразе Положения: лицензирование распространяется на геодезическую и картографическую деятельность «за исключением указанных видов деятельности, осуществляемых… при осуществлении градостроительной и кадастровой деятельности, недропользования» (п. 1 Положения).

Разбирается он в два хода. Сначала о самом исключении: оно выводит из-под лицензирования геодезические работы внутри кадастровой деятельности — съёмку для межевого плана, вынос границ участка, координирование контура здания. Установление границ ЗОУиТ к кадастровой деятельности не относится, см. ч. 4 и 4.1 ст. 1 221-ФЗ выше.

Дальше — само Положение. Пункт 9 приложения к нему прямо называет установление и изменение границ ЗОУиТ лицензируемым видом работ. Толкование, при котором общее исключение поглощает специальную норму приложения, лишает п. 9 смысла.

Из практики. Спор всплывает не при заключении договора, а при закупке — заказчик закладывает требование о лицензии, подрядчик оспаривает его как избыточное, — и на приёмке, когда службы безопасности проверяют контрагента по реестрам. Дешевле выяснить вопрос на входе: просить не «подтверждение опыта», а выписку по лицензии с перечнем видов работ. Документ либо есть, либо его нет.

Как проверить лицензию исполнителя

1. Реестр лицензий на сайте Росреестра, раздел о лицензировании геодезической и картографической деятельности: поиск по ИНН, ОГРН или номеру лицензии, без регистрации.
2. Набор открытых данных Росреестра «Реестр действующих лицензий на осуществление геодезической и картографической деятельности» — файл с лицензиатом, органом, датой и перечнем видов работ. Показывает именно действующие лицензии.
3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП на сайте ФНС: бесплатно по ИНН или ОГРН, раздел «Сведения о лицензиях».

Реестры обновляются с разной скоростью, и веб-форма может отставать от фактического состояния дел. Поэтому смотрите хотя бы два источника — открытые данные и выписку ФНС, — а расхождения уточняйте у подрядчика.

У Гидро-План есть лицензия Росреестра с этим видом работ; сведения о проверке собраны на странице «Проверьте нас».

Чек-лист выбора исполнителя

• В лицензии Росреестра назван вид работ «Установление и изменение границ зон с особыми условиями использования территории». Формулировки «лицензия на геодезию» без перечня видов работ мало.
• Спросите, по какому приказу готовится документ. Правильный ответ — П/0292. Ссылка на приказ № 650 означает, что подрядчик не следил за нормативкой больше трёх лет.
• Электронный документ — по действующей XML-схеме Росреестра, с усиленной квалифицированной электронной подписью.
• Координаты — в местной системе координат, установленной для ведения ЕГРН. Результат в WGS-84 или в условной системе проекта придётся переделывать.
• Документов три, а не один (п. 12 ст. 106 ЗК РФ). Цена «за пояс» в коммерческом предложении — повод пересчитать смету.
• В договоре прямо указано, кто, в какой срок и за чей счёт устраняет замечания органа и Росреестра и что каталог координат остаётся у заказчика.

Если проект и заключение уже на руках

Тогда дальше — описание границ трёх поясов и подача документов в уполномоченный орган; вся последовательность разобрана в статье «Как установить ЗСО скважины». А если сомневаетесь в уже готовых документах, пришлите их: форму, координаты и комплектность проверим бесплатно — описание местоположения границ ЗСО.