СНТ и посёлки · 9 мин чтения

ЗСО для СНТ: пошаговый план для председателя

Как товариществу установить зону санитарной охраны общей скважины: документы, проект, СЭЗ, описания границ, решение органа субъекта и ЕГРН. Что делать с первым поясом и участками во втором.

Опубликовано 13 сентября 2026 г. · Богдан Земляков, специалист по установлению зсо, автор блога гидро-план

Зона санитарной охраны общей скважины — обязанность самого товарищества, а не ресурсоснабжающей организации и не администрации. Порядок для всех один. Сначала проект ЗСО, затем санитарно-эпидемиологическая экспертиза и заключение Роспотребнадзора, после этого описания местоположения границ трёх поясов, решение исполнительного органа субъекта РФ и, последним шагом, внесение сведений в ЕГРН. Ниже тот же путь разложен на шаги председателя — вместе с двумя болевыми точками, которые в СНТ встречаются почти всегда: первый пояс на землях общего пользования и участки членов во втором поясе.

Почему товарищество обязано устанавливать ЗСО

Норма. «ЗСО организуются на всех водопроводах, вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду как из поверхностных, так и из подземных источников» — п. 1.4 СанПиН 2.1.4.1110-02.

Общая скважина товарищества с разводящей сетью по улицам — это водопровод в смысле санитарных правил. Ведомственная принадлежность и некоммерческий статус СНТ ничего не меняют. Решение об установлении зоны принимает исполнительный орган субъекта РФ при наличии санитарно-эпидемиологического заключения — п. 5 ст. 18 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ.

Второй источник обязанности — условия пользования недрами, приложение к лицензии на добычу подземных вод. Как устроена лицензионная часть, разобрано отдельно в статье «Лицензия на скважину для СНТ».

Есть ещё переходные нормы. По ч. 17 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ правообладатели зданий и сооружений, введённых в эксплуатацию до 4 августа 2018 года, в связи с размещением которых подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории, обязаны обратиться с заявлением об её установлении до 1 января 2033 года, если зона ранее не устанавливалась. Для скважины, пробуренной в 1980-е, это прямой и адресный срок.

Аргумент «подождём, пока потребуют» снимает п. 1.17 СанПиН: отсутствие утверждённого проекта ЗСО не освобождает владельцев водопровода и объектов в границах зоны от выполнения санитарных требований.

Шаг 1. Инвентаризация скважин и документов

До любых договоров соберите по каждой скважине:

• паспорт скважины (конструкция, геолого-технический разрез, дебит, координаты устья);
• лицензию на пользование недрами с приложениями или сведения о поданной заявке;
• сведения о фактическом водоотборе и о числе подключённых домов;
• документы на землю под скважиной и на земли общего пользования вокруг неё, выписки из ЕГРН;
• результаты анализов воды;
• ситуационный план: что находится вокруг скважины — выгребы, площадка ТКО, дороги, пруд, соседние скважины.

На этом шаге чаще всего выясняются две вещи: паспорт скважины утрачен и координаты устья нигде не совпадают. Обе проблемы решаемы, но лучше узнать о них сейчас, чем после отказа ведомства.

Шаг 2. Решение общего собрания и бюджет

Установление ЗСО — расход товарищества, поэтому решение проводят через общее собрание вместе с утверждением сметы. В повестку лучше выносить не «установить ЗСО», а перечень работ с исполнителями и сроками. Садоводам так понятнее, да и формулировки ближе к тому, что потом войдёт в план мероприятий проекта.

Из чего складывается бюджет:

Кто оплачивает мероприятия дальше, определяет п. 1.15 СанПиН: в первом поясе — владелец водопровода, то есть само СНТ; во втором и третьем поясах — владельцы объектов, оказывающих или способных оказать отрицательное влияние на качество воды.

Шаг 3. Проект ЗСО

Состав проекта задан п. 1.6 и 1.12 СанПиН: определение границ трёх поясов с обоснованием, план мероприятий по улучшению санитарного состояния территории, правила и режим хозяйственного использования поясов; текстовая часть, картографический материал и перечень мероприятий, согласованный с землепользователями, со сроками и исполнителями. Для действующего водопровода без зоны п. 1.11 СанПиН прямо предусматривает разработку проекта отдельным документом. Границы второго и третьего поясов считаются гидродинамически — по времени продвижения микробного (Тм) и химического (Тх) загрязнения, поэтому «типовых» радиусов у них не бывает. Подробнее — на странице услуги проект ЗСО.

Шаг 4. Экспертиза и санитарно-эпидемиологическое заключение

Проект проходит санитарно-эпидемиологическую экспертизу в аккредитованной организации (обычно ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» в субъекте), по результатам выдаётся экспертное заключение. На его основании территориальный орган Роспотребнадзора выдаёт санитарно-эпидемиологическое заключение — документ, без которого орган субъекта РФ не вправе принять решение об установлении зоны (п. 5 ст. 18 52-ФЗ). Два факта, полезных до разговора с подрядчиком: выдача самого заключения бесплатна, а экспертиза — платная услуга; срок предоставления государственной услуги — до 20 рабочих дней со дня приёма и регистрации заявления.

Шаг 5. Описания местоположения границ трёх поясов

Это отдельный документ, не часть проекта. По п. 10 ст. 106 Земельного кодекса РФ обязательным приложением к решению об установлении зоны служат сведения о границах: графическое описание местоположения границ и перечень координат характерных точек в системе координат ЕГРН. Форма и требования к точности установлены приказом Росреестра от 26.07.2022 № П/0292, электронный документ формируется в формате XML.

Три пояса ЗСО — это подзоны с разными границами и разными ограничениями (п. 12 ст. 106 ЗК РФ, п. 2 и 6 ч. 1 ст. 10 218-ФЗ), поэтому описаний всегда три, по одному на пояс. Подготовку этих сведений по п. 11 ст. 106 ЗК РФ обеспечивает правообладатель сооружения — товарищество. Что входит в документ и как он выглядит, показано на странице описания местоположения границ ЗСО.

Шаг 6. Решение органа субъекта и ЕГРН

Комплект подаётся в уполномоченный исполнительный орган субъекта РФ. После принятия решения орган в течение пяти рабочих дней направляет документы в Росреестр по каналам межведомственного взаимодействия (п. 20 ст. 106 ЗК РФ, ч. 20.1 ст. 32 218-ФЗ, п. 4 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 31.12.2015 № 1532). Росреестр вносит сведения не позднее 15 рабочих дней с даты поступления документов (ч. 1 ст. 34 218-ФЗ).

Финиш здесь не там, где его обычно видят. По п. 24 ст. 106 ЗК РФ зона и ограничения считаются установленными со дня внесения сведений в ЕГРН, а не со дня решения органа.

Первый пояс на землях общего пользования

Самая частая земельная проблема СНТ. По п. 2.2.1.1 СанПиН граница первого пояса устанавливается не менее 30 м от водозабора при использовании защищённых подземных вод и не менее 50 м — при недостаточно защищённых; для группы скважин — не менее 30 и 50 м от крайних скважин. Это минимум, а не фиксированное значение.

В первом поясе действует строгий режим: территория должна быть спланирована для отвода поверхностного стока за её пределы, озеленена, ограждена и обеспечена охраной (п. 3.2.1.1), запрещены посадка высокоствольных деревьев, все виды строительства, не относящиеся к эксплуатации водопроводных сооружений, размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий, проживание людей, применение ядохимикатов и удобрений (п. 3.2.1.2).

Если круг радиусом 30 или 50 м выходит за земли общего пользования на садовые участки, решать вопрос нужно до проекта. Рабочих направления два.

Первое — обоснованно сократить первый пояс. Так можно только для защищённых подземных вод и только «при условии гидрогеологического обоснования по согласованию» (абз. 3 п. 2.2.1.1). Никаких «стандартных 15 метров» в СанПиН нет: величину определяют обоснование и позиция санитарного органа.

Второе — земельная процедура: перераспределение земель общего пользования, выкуп, установление сервитута. Дольше, зато не зависит от того, признают ли воду защищённой.

Из практики. Проверять первый пояс нужно по координатам устья, а не «на глаз по забору». Мы не раз видели, как по схеме СНТ круг помещался, а после сверки координат с ЕГРН оказывалось, что он задевает угол крайнего участка. Дальше либо переделка проекта, либо земельная процедура — и оба варианта стоят месяцев.

Как объяснить садоводам ограничения второго и третьего поясов

Тут главное — не наговорить лишнего. Запрет строительства установлен только для первого пояса. Во втором поясе подземного источника СанПиН не допускает конкретный перечень (п. 3.2.3.1):

• размещение кладбищ, скотомогильников, полей ассенизации, полей фильтрации, навозохранилищ, силосных траншей, животноводческих и птицеводческих предприятий и других объектов, «обусловливающих опасность микробного загрязнения подземных вод»;
• применение удобрений и ядохимикатов;
• рубку леса главного пользования и реконструкции.

Плюс к этому бурение новых скважин и новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с санитарным органом (п. 3.2.2.2), а во втором и третьем поясах запрещены закачка отработанных вод в подземные горизонты и подземное складирование твёрдых отходов (п. 3.2.2.3).

Для третьего пояса основное ограничение — запрет складов горюче-смазочных материалов, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и иных объектов, опасных химическим загрязнением; их размещение допускается только при использовании защищённых подземных вод, при выполнении специальных мероприятий и при наличии санитарно-эпидемиологического заключения (п. 3.2.2.4).

Честная формулировка для собрания звучит так: сад и огород во втором поясе не запрещены — запрещено применять на них удобрения и ядохимикаты; дом, уже стоящий на участке, никто не сносит и участок не изымает (п. 3 ст. 104 ЗК РФ); новое строительство с нарушением почвенного покрова потребует согласования. При этом конкретный перечень ограничений для конкретного участка нужно смотреть не в СанПиН, а в решении об установлении зоны (подп. 2 п. 7 ст. 106 ЗК РФ) и в выписке из ЕГРН (п. 6 ч. 1 ст. 10 218-ФЗ). Что попадает во второй пояс и как считается его граница — в статье о втором поясе ЗСО.

С чего начать председателю

Начните с двух документов: паспорта скважины и лицензии с приложениями. По ним уже видно, реально ли уложить первый пояс в земли общего пользования, есть ли срок по проекту ЗСО в условиях пользования недрами и чего не хватает для подачи. Пришлите то, что есть, — проверим бесплатно и скажем, с какого шага товариществу стоит начинать.