Ограничения в ЗСО · 14 мин чтения

Ограничения в зоне санитарной охраны: что нельзя делать в каждом поясе

Что запрещено в 1, 2 и 3 поясе ЗСО: таблица по объектам и видам деятельности со ссылками на пункты СанПиН 2.1.4.1110-02, нормы Земельного кодекса и штрафы по ст. 8.42 КоАП РФ.

Опубликовано 13 сентября 2026 г. · Богдан Земляков, специалист по установлению зсо, автор блога гидро-план

Ограничения в ЗСО считают по поясам, и разница между ними принципиальная. В первом поясе запрещены любое строительство, не связанное с водозабором, и проживание людей. Во втором — то, что опасно микробным загрязнением: кладбища, скотомогильники, поля фильтрации, животноводство, удобрения и ядохимикаты. В третьем — объекты химической опасности, закачка отработанных вод в подземные горизонты, разработка недр. Общий перечень того, что нельзя делать в зоне санитарной охраны, лежит в разделе III СанПиН 2.1.4.1110-02. Для конкретного участка он сужается до того, что записано в решении об установлении зоны и в сведениях ЕГРН.

Откуда берутся ограничения

Перечень запретов складывается из документов трёх разных уровней, и путать их не стоит.

Земельный кодекс задаёт рамку. ЗСО отнесена к зонам с особыми условиями использования территорий (подп. 16 ст. 105 ЗК РФ), а что это значит для участка — сказано в п. 2 ст. 104.

Норма. «В границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель…» — п. 2 ст. 104 ЗК РФ.

Участок при этом не изымается (п. 3 ст. 104 ЗК РФ) — он остаётся у собственника с обременением.

Водное законодательство содержания запретов не даёт, а отсылает к санитарным правилам. По п. 2 ст. 43 Водного кодекса РФ деятельность в ЗСО и отведение территории для жилищного, промышленного и сельскохозяйственного строительства «запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами».

Сами запреты живут в разделе III СанПиН 2.1.4.1110-02. Его действие продлено до 1 марта 2028 года (пп. 1060 и 11.7 Перечня ПП РФ от 31.12.2020 № 2467 в редакции ПП РФ от 26.12.2025 № 2155). Федеральное Положение о ЗСО, которое по п. 1 ст. 106 ЗК РФ должно прийти санитарным правилам на смену, на сентябрь 2026 года не принято. Пока его нет, содержательные запреты берут из СанПиН (ч. 16 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ).

Таблица: объект и деятельность по поясам (подземный источник)

В каждой клетке — пункт СанПиН 2.1.4.1110-02, на который можно сослаться в переписке с ведомством.

Объект или деятельность	1-й пояс (строгого режима)	2-й пояс	3-й пояс
Жилой, садовый, дачный дом (новое строительство)	Нельзя: запрещены «все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации… водопроводных сооружений», размещение жилых зданий и проживание людей — п. 3.2.1.2	Прямого запрета нет; новое строительство с нарушением почвенного покрова — при обязательном согласовании, п. 3.2.2.2	Прямого запрета нет; согласование по п. 3.2.2.2 (раздел 3.2.2 — о 2-м и 3-м поясах)
Баня, хозблок, сарай	Нельзя: хозяйственно-бытовые здания названы в п. 3.2.1.2	Прямого запрета нет; согласование п. 3.2.2.2, отвод стоков п. 3.2.3.2	То же
Гараж, навес	Нельзя — п. 3.2.1.2	Прямого запрета нет; если организуется хранение ГСМ — действует запрет п. 3.2.2.4	То же, с исключением п. 3.2.2.4 для защищённых вод
Склад ГСМ, ядохимикатов, минудобрений, накопитель промстоков, шламохранилище	Нельзя — пп. 3.2.1.2, 3.2.2.4	Нельзя — п. 3.2.2.4, абзац 1	Нельзя, кроме одного случая: «только при использовании защищенных подземных вод… при наличии санитарно-эпидемиологического заключения» — п. 3.2.2.4
Кладбище, скотомогильник, поля ассенизации и фильтрации, навозохранилище, силосная траншея	Нельзя — п. 3.2.1.2	Нельзя — п. 3.2.3.1	Прямого запрета нет — смотрите решение об установлении зоны; водоводы по таким территориям прокладывать нельзя, п. 3.4.2
Животноводческие и птицеводческие предприятия	Нельзя — п. 3.2.1.2	Нельзя — п. 3.2.3.1	Прямого запрета нет
Применение удобрений и ядохимикатов	Нельзя — п. 3.2.1.2	Нельзя — п. 3.2.3.1	Прямого запрета нет; запрещены только склады — п. 3.2.2.4
Канализация, септик, выгреб	Канализация с отводом стоков за пределы пояса; при её отсутствии — водонепроницаемые приёмники нечистот, п. 3.2.1.3	Канализация, водонепроницаемые выгребы, отвод поверхностного стока — п. 3.2.3.2; фильтрующие сооружения подпадают под запрет полей фильтрации, п. 3.2.3.1	Отдельного требования нет (раздел 3.2.3 — о 2-м поясе), действует п. 3.2.2.4
Бурение новых скважин	Нельзя, кроме скважин самого водозабора, — п. 3.2.1.2	При обязательном согласовании — п. 3.2.2.2; старые и дефектные скважины тампонируются — п. 3.2.2.1	То же — пп. 3.2.2.2 и 3.2.2.1
Разработка недр, подземное складирование твёрдых отходов, закачка отработанных вод в подземные горизонты	Нельзя	Нельзя — п. 3.2.2.3	Нельзя — п. 3.2.2.3
Рубка леса главного пользования и реконструкции	Нельзя — п. 3.2.1.2	Нельзя — п. 3.2.3.1	Прямого запрета нет
Посадка высокоствольных деревьев, прокладка трубопроводов	Нельзя: посадка высокоствольных деревьев запрещена прямо, трубопроводы — если не связаны с водопроводными сооружениями (п. 3.2.1.2)	Трубопроводы — согласование по п. 3.2.2.2	То же

Это минимум. По п. 3.1.2 СанПиН объём мероприятий «должен быть уточнен и дополнен применительно к конкретным природным условиям и санитарной обстановке» — то есть в конкретной зоне список бывает длиннее табличного.

Поверхностный источник: свой набор ограничений

Если вода берётся из реки, водохранилища или озера, режим считается по разделу 3.3 СанПиН. Первый пояс живёт по правилам подземного источника: п. 3.3.1.1 отсылает к пп. 3.2.1.1–3.2.1.3. Второй пояс перенимает пп. 3.2.2.4 (абзац 1), 3.2.3.1 и 3.2.3.2 — запреты по кладбищам, скотомогильникам, удобрениям и ядохимикатам работают и здесь.

Объект или деятельность	1-й пояс	2-й пояс	3-й пояс
Купание, водный спорт, туризм, рыбная ловля	Нельзя — п. 3.3.1.2	Допускается в установленных местах при соблюдении гигиенических требований к охране поверхностных вод — п. 3.3.3.3	Ограничений нет
Стирка белья, водопой скота	Нельзя — п. 3.3.1.2	Дополнительно запрещены стойбища и выпас скота в прибрежной полосе не менее 500 м — п. 3.3.3.2	Ограничений нет
Спуск сточных вод	Нельзя спускать любые сточные воды, включая стоки водного транспорта, — п. 3.3.1.2	Запрещён сброс промышленных, сельскохозяйственных, городских и ливневых сточных вод сверх гигиенических нормативов — п. 3.3.3.4 (в части, разрешающей такой сброс объектами после 31.12.2006, недействующий — определение АК ВС РФ от 25.09.2014 № АПЛ14-393)	Отведение сточных вод, не отвечающих гигиеническим требованиям, не допускается — п. 3.3.2.3
Рубки леса	Нельзя	Только рубки ухода и санитарные — п. 3.3.3.1	Ограничений нет

Во втором и третьем поясах дополнительно регулируется отведение территории для нового строительства жилых, промышленных и сельхозобъектов (п. 3.3.2.2), а добыча песка и гравия и дноуглубление в акватории допускаются по согласованию с санитарным органом при гидрологическом обосновании (п. 3.3.2.4). Для Московской области есть дополнительный слой: к поверхностным источникам московского водопровода применяются СП 2.1.4.2625-10 «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы» (продлены до 1 марта 2028 года, п. 1132 Перечня ПП РФ № 2467) — см. ЗСО в Московской области.

Что можно во всех поясах

Всё, что не названо в санитарных правилах и не попало в решение об установлении зоны, разрешено. Попадание в пояс прав собственника не отменяет. Участок не изымается (п. 3 ст. 104 ЗК РФ), его можно продать, подарить, сдать в аренду — ограничения просто перейдут к новому правообладателю (п. 5 ст. 56 ЗК РФ). Если зона установлена до 1 января 2025 года, за участком сохраняется использование по ранее установленному ВРИ для целей, не связанных со строительством (п. 1 ч. 33 ст. 26 № 342-ФЗ). Второй и третий пояса не запрещают ни проживание, ни эксплуатацию уже построенного дома.

Отдельный случай — первый пояс на публичной земле: такие участки ограничены в обороте (подп. 14 п. 5 ст. 27 ЗК РФ) и в частную собственность не предоставляются. На уже частные участки это правило не распространяется.

Ограничения задаёт решение об установлении зоны

Частая ошибка — считать, что достаточно открыть СанПиН. Обязательный для конкретного участка перечень лежит в решении уполномоченного органа субъекта РФ. Подп. 2 п. 7 ст. 106 ЗК РФ требует указать в решении «конкретные ограничения использования земельных участков из перечня ограничений, установленных федеральным законом или положением о зоне» и запрещает вписывать туда то, чего в таком перечне нет. Положение о ЗСО не принято, поэтому содержательный источник — санитарные правила; соответствие им проверяет Роспотребнадзор, когда выдаёт санитарно-эпидемиологическое заключение (п. 5 ст. 18 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ). Значит, запрет, которого нет ни в санитарных правилах, ни в решении об установлении зоны, правообладателю предъявить нельзя.

Вторая норма из того же ряда — п. 23 ст. 106 ЗК РФ: зоны устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешённого использования. Ни категория «земли населённых пунктов», ни ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» режим пояса не снимают. Обратное тоже верно: попадание в пояс само по себе не меняет ни категорию, ни ВРИ.

Согласование нового строительства: две нормы, которые не совпадают

Однозначного ответа тут нет: нормы расходятся. С одной стороны, п. 3.2.2.2 СанПиН 2.1.4.1110-02: «Бурение новых скважин и новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора». Решением ВС РФ от 20.12.2017 № АКПИ17-833 (оставлено без изменения определением Апелляционной коллегии ВС РФ от 06.03.2018 № АПЛ18-45) пункт признан не противоречащим законодательству в оспариваемой части. Центры госсанэпиднадзора упразднены — сегодня эту роль выполняет территориальный орган Роспотребнадзора.

С другой стороны, п. 3 ст. 106 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 485-ФЗ):

Норма. «Требовать согласования размещения зданий, сооружений или осуществления иных видов деятельности в границах зоны с особыми условиями использования территории не допускается, за исключением случаев строительства, реконструкции зданий, сооружений в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования» — п. 3 ст. 106 ЗК РФ.

Формально это коллизия. На практике п. 3.2.2.2 применяют иначе: как санитарное требование к самой деятельности, к бурению и нарушению почвенного покрова, а не как разрешительную процедуру размещения объекта. Плюс ч. 16 ст. 26 № 342-ФЗ: до 1 марта 2031 года сохраняется прежний порядок применения режимов ЗСО. Роспотребнадзор согласование требует. Отмахнуться от этого рискованно: по ст. 8.42 КоАП РФ отвечают за нарушение санитарно-эпидемиологических требований. Перед стройкой дешевле получить письменную позицию территориального органа, чем потом спорить об иерархии норм.

Когда ограничения начинают действовать

Общее правило — п. 24 ст. 106 ЗК РФ: зона и ограничения в ней «считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне… в Единый государственный реестр недвижимости». Юридический факт — запись в ЕГРН, а не распоряжение органа.

Есть переходное исключение. По ч. 8 ст. 26 № 342-ФЗ (в редакции Федерального закона от 28.12.2025 № 496-ФЗ) до 1 января 2033 года зона считается установленной и без сведений в ЕГРН, если установлена до 1 января 2031 года решением органа власти по действовавшему тогда законодательству, согласованием границ уполномоченным органом, нормативным правовым актом или решением суда. Условие по ч. 9 — утверждённое описание границ в текстовой и (или) графической форме либо обозначение границ на местности.

Поэтому вывод «на публичной кадастровой карте зоны нет — значит, ограничений нет» неверен. Как проверять — в статье как проверить, попадает ли участок в ЗСО.

Из практики. Чаще всего ограничения всплывают не у владельца водозабора, а у соседа: человек покупает участок, получает ГПЗУ и видит строку про ЗОУиТ без внятного содержания. Типовая ошибка дальше — искать ответ только в СанПиН. Правильный порядок: сначала реестровый номер зоны, затем реквизиты решения об установлении (они тоже в ЕГРН — п. 4 ч. 1 ст. 10 № 218-ФЗ), затем текст решения с перечнем ограничений по поясам, и только потом СанПиН. Нередко выясняется, что участок попал в третий пояс, где значимы лишь химически опасные объекты, — а покупатель уже готовился отказываться от сделки.

Вторая история — расхождение границ: зона внесена в ЕГРН по старому проекту, координаты пересчитаны из условной системы, и контур пояса «наезжает» на участки, которых касаться не должен. Это лечится изменением зоны или исправлением реестровой ошибки. Мы проверяем документы бесплатно и говорим прямо, реестровая это ошибка или зона действительно посчитана так.

Как ограничения попадают в выписку на участок

В реестр границ ЕГРН по ч. 1 ст. 10 № 218-ФЗ вносятся реестровый номер зоны (вида 50:12-6.345), описание границ отдельно по каждой подзоне, наименование органа и реквизиты решения. Но собственнику нужен другой пункт: в реестр вносится и содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах зоны (п. 6 ч. 1 ст. 10). Три пояса вносятся как подзоны со своими границами и перечнями ограничений (п. 12 ст. 106 ЗК РФ), поэтому на каждый пояс готовится отдельное описание местоположения границ. О внесении сведений Росреестр уведомляет правообладателей — через личный кабинет на Госуслугах или по адресу электронной почты из ЕГРН (п. 21 ст. 106 ЗК РФ, ч. 5.1 ст. 34 № 218-ФЗ).

Что делать существующим объектам

Общее правило звучит жёстко. Со дня установления зоны не допускаются строительство и использование зданий, назначение которых ограничениям не соответствует, а реконструкция возможна только как приведение объекта в соответствие с ними (п. 1 ст. 107 ЗК РФ). На приведение в соответствие или снос объектов, введённых в эксплуатацию до установления зоны, п. 4 ст. 107 ЗК РФ отводит три года со дня установления. Если стройка шла по ранее выданному разрешению (случай п. 2 ст. 107) — два года со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Дальше начинается смягчение, и для «старых» зон оно решающее. По ч. 33 ст. 26 № 342-ФЗ в границах зон, установленных до 1 января 2025 года, независимо от ограничений допускаются использование участков по ранее установленному ВРИ для целей, не связанных со строительством; строительство по разрешениям, выданным до этой даты; использование зданий, права на которые возникли до неё. А ч. 33.1 той же статьи (введена Федеральным законом от 26.12.2024 № 485-ФЗ) говорит прямо: такие здания и сооружения сносу не подлежат, разрешены реконструкция и капитальный ремонт без изменения параметров. Исключение одно — объекты, по которым принято решение о сносе самовольной постройки.

Отдельно работает ч. 37 ст. 26 № 342-ФЗ — «публичный доступ к сведениям о зоне»: она перечисляет условия, при которых считается, что о зоне было известно на дату начала строительства (сведения в ЕГРН, отметка в документах кадастрового учёта, сведения в ГПЗУ, опубликованное решение при обозначенных на местности границах, отображение в ПЗЗ, уведомление правообладателя). В спорах о сносе и об убытках эта норма часто решающая — подробнее в статье участок попал в ЗСО.

Ответственность за нарушение режима

Профильный состав — ст. 8.42 КоАП РФ: три её части посвящены ЗСО, причём в «перевёрнутом» порядке — третий пояс ч. 2, второй ч. 3, первый ч. 4.

Пояс	Норма	Граждане	Должностные лица и ИП	Юридические лица
Третий	ч. 2 ст. 8.42	3 000 – 5 000 ₽	10 000 – 15 000 ₽	300 000 – 500 000 ₽
Второй	ч. 3 ст. 8.42	5 000 – 10 000 ₽	20 000 – 40 000 ₽	500 000 – 600 000 ₽
Первый	ч. 4 ст. 8.42	10 000 – 20 000 ₽	50 000 – 80 000 ₽	600 000 – 1 000 000 ₽

По ч. 3 и ч. 4 для ИП и юридических лиц возможно приостановление деятельности до 90 суток. Ст. 8.42 карает нарушение режима в границах зоны, а не отсутствие проекта ЗСО — за него отвечают по ст. 6.3 КоАП РФ и ч. 2 ст. 7.3 КоАП РФ (нарушение условий пользования недрами).

Что делать владельцу водозабора и что — соседу

Владельцу скважины или водозаборного узла зону нужно установить и внести в ЕГРН; этапы разобраны на странице процедура установления ЗСО. Собственнику участка, попавшего в чужую зону, сначала нужны пояс и перечень ограничений из решения об установлении, и только потом — планы стройки: об этом статья можно ли строить в ЗСО. Если сомневаетесь, правильно ли посчитаны и внесены границы поясов, пришлите проект, распоряжение и выписку. Координаты и пересечения посмотрим бесплатно.

Частые вопросы по теме

Можно ли строить дом во втором поясе ЗСО?

Прямого запрета жилищного строительства во втором поясе СанПиН 2.1.4.1110-02 не содержит — запрет всех видов строительства установлен только для первого пояса (п. 3.2.1.2). Но новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, по п. 3.2.2.2 производится при обязательном согласовании с санитарным органом, а конкретный перечень ограничений нужно смотреть в решении об установлении зоны. Подробно — в статье можно ли строить в ЗСО.

Какие ограничения действуют в третьем поясе ЗСО?

Для подземного источника это запрет закачки отработанных вод в подземные горизонты, подземного складирования твёрдых отходов и разработки недр (п. 3.2.2.3), а также запрет складов ГСМ, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков и шламохранилищ (п. 3.2.2.4). Последние допускаются в третьем поясе только при использовании защищённых подземных вод, выполнении специальных мероприятий и наличии санитарно-эпидемиологического заключения.

С какого момента ограничения ЗСО обязательны для собственника участка?

По п. 24 ст. 106 ЗК РФ зона и ограничения считаются установленными со дня внесения сведений о ней в ЕГРН. При этом до 1 января 2033 года зона считается установленной и без записи в ЕГРН, если она установлена до 1 января 2031 года одним из способов, перечисленных в ч. 8 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ, — например, решением органа власти или согласованием границ уполномоченным органом.

Какой штраф за нарушение режима ЗСО?

Штрафы установлены ч. 2–4 ст. 8.42 КоАП РФ и различаются по поясам: третий пояс — на граждан от 3 000 до 5 000 ₽, на юридических лиц от 300 000 до 500 000 ₽; второй пояс — на граждан от 5 000 до 10 000 ₽, на юридических лиц от 500 000 до 600 000 ₽; первый пояс — на граждан от 10 000 до 20 000 ₽, на юридических лиц от 600 000 до 1 000 000 ₽. Для второго и первого поясов возможно приостановление деятельности до 90 суток.

Действуют ли ограничения ЗСО на землях сельхозназначения или на землях лесного фонда?

Да. По п. 23 ст. 106 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешённого использования земельных участков. Категория земли и ВРИ не отменяют режим пояса ЗСО и наоборот.

Где посмотреть ограничения именно для моего участка?

В решении уполномоченного органа об установлении ЗСО (подп. 2 п. 7 ст. 106 ЗК РФ — конкретные ограничения по каждой подзоне) и в сведениях ЕГРН: по п. 6 ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 218-ФЗ в реестр границ вносится содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах зоны. Как это проверить — в статье как проверить участок на ЗСО.

Источники и нормативные акты

БЗ

Богдан Земляков

Специалист по установлению ЗСО, автор блога Гидро-План

Готовит описания местоположения границ ЗСО и сопровождает установление зон в Московской области и других регионах. Материалы блога опираются на первоисточники: СанПиН 2.1.4.1110-02, Земельный кодекс, 52-ФЗ, 218-ФЗ и приказы Росреестра.